Vente d’une propriété en présence d’une sépulture : par quels moyens les proches du défunt pourront rendre opposable leur droit de se recueillir sur la sépulture ?
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Lorsqu’il existe une sépulture dans une propriété particulière, la jurisprudence de la Cour de cassation a consacré le principe selon lequel celle-ci grève le terrain où se situe cette sépulture d’une servitude de passage perpétuelle, inaliénable et incessible au profit des proches du défunt. Ce principe a été confirmé à plusieurs reprises par le ministère de la justice (Q. 96869 ; R.M.A.N. Zimmermann, 13/06/2006 ; Q. 44012 et R.M. Batho, 10/03/2009).
Ainsi, en cas de vente de la propriété, d’une part, les nouveaux propriétaires devront entretenir la sépulture et s’abstenir de toutes dégradations et, d’autre part, les héritiers du défunt bénéficieront de plein droit d’une servitude de passage pour accéder à la sépulture.
Toutefois, le député, qui constate qu’aucune disposition ne vient préciser les modalités garantissant l’opposabilité de cette servitude de passage, demande que soit précisés par quels moyens les proches du défunt pourront rendre opposable leur droit et se recueillir auprès de la sépulture ?
Dans sa réponse, après avoir rappelé la réglementation en la matière (article L. 2223-9 du Code général des collectivités territoriales – CGCT), le ministre de la justice indique que la sépulture, ainsi que le droit de l’utiliser, sont hors du commerce juridique et que sa présence confère aux héritiers du défunt un droit de passage pour y accéder dès lors que la propriété dans laquelle elle est située a été cédée (chambre des requêtes du 23/01/1894, DP 1894 ; chambre civile le 11/04/1938, DH 1938).
Il précise également que s’agissant d’un bien hors commerce, on ne peut renoncer, dans l’acte de vente, au droit d’accès à une sépulture familiale (C.Cass.Civ.3ème, 19/12/2019, N. 18-22902).
Concernant l’opposabilité de la servitude, la jurisprudence a admis en 1938 que la présence d’une sépulture est opposable à l’acquéreur par la connaissance à ce dernier de son existence et de l’accès que s’était réservé le vendeur. Cette connaissance peut résulter des conditions et réserves du cahier des charges de la vente. Plus récemment, la Cour de cassation a admis que l’opposabilité de la présence de la sépulture à l’acquéreur du fonds pouvait résulter de la connaissance concrète des lieux qu’en avait ce dernier lors de la vente, démontrée en l’espèce par une attestation et l’aveu implicite contenu dans un courrier des acquéreurs (C.Cass.Civ.3ème, 01/03/2006, N. 05-11327).
L’opposabilité de la présence d’une sépulture et le droit de passage accordé aux héritiers du défunt qui en résulte, sera nécessairement opposable à l’acquéreur si l’existence de celle-ci est mentionnée dans l’acte de vente.
En pratique, il convient donc d’informer l’acquéreur de l’existence de la sépulture et du droit de passage lors de la vente du terrain. L’acte de vente pourra même utilement organiser les modalités d’accès à la propriété au profit de la famille du défunt, pour se recueillir et entretenir la sépulture.
R.M. Morel-À-L’Huissier.
J.O.A.N., 18/08/2020, Q. 26780, P. 5568
