Revirement de jurisprudence prospectif concernant l’exécution forcée d’une promesse unilatérale de vente rétractée.

Un couple a consenti une promesse de vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété, l’option ne pouvant être levée qu’au décès de la précédente propriétaire qui s’était réservée un droit d’usage et d’habitation.

L’épouse du couple promettant, devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, s’est rétractée de cette promesse en 2010, mais les bénéficiaires de la promesse ont levé l’option dans les délais convenus en 2011 et l’ont assignée en réalisation de la vente.

La cour d’appel, dans sa décision rendue après un premier renvoi de la Cour de cassation (17-21170), a cependant déclaré parfaite la vente consentie par la promesse.

Saisie une seconde fois, la Cour de cassation (23/06/2021, 20-17554) va tout d’abord rappeler qu’en application des articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10/02/2016, et 1583 du même code, elle “jugeait jusqu’à présent, que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire” et qu'”il en résultait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (Civ.3ème 15/12/1993, 91-10199), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (Civ.3ème, 28/10/2003, 02-14459)“.

Elle ajoute que :

– “Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

– Par ailleurs, en application de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (Civ. 1ère, 16/01/2007, 06-13983)“.

Elle en tire la conclusion qu’‘il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire“.

Elle juge donc que la cour d’appel “ayant retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, (…) en a exactement déduit que, les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite“.

Pour rappel, le nouvel article 1124 alinéa 2 du Code civil dispose désormais que “La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis“.

C.Cass.Civ.3ème, 23/06/2021, 20-17554 ;
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