La servitude qui ne fait pas référence à l’acte constitutif émanant du propriétaire du fonds servant ne produit aucun effet.

JURISPRUDENCE :

Par acte des 28 et 30 octobre 2006, reçu par un notaire, un couple a acquis une maison d’habitation avec cour, cadastrée section 1. Cet acte mentionnait l’existence d’une “servitude de passage bénéficiant aux parcelles [2] et [3], consistant en un droit de passage des propriétaires de ces parcelles par la cour [N] [Q] et droit aux WC situés dans cette cour. Observation étant ici faite que les WC ont été détruits et que le droit de passage dessert aujourd’hui l’accès aux caves des parcelles [2] et [3] appartenant respectivement à M. et Mme [X] et à Mme [E]”.

Soutenant que la servitude n’avait pas pour objet d’assurer l’accès aux caves, les acquéreurs ont assigné M. et Mme [X], Mme [E] et M. [P] ainsi que le notaire afin d’obtenir, à titre principal, la suppression de la servitude et la rectification de l’acte de vente.

Les juges du fond rejettent la demande en retenant que :

– “l’acte des 28 et 30 octobre 2006 fait état d’une “servitude de passage bénéficiant aux parcelles [2] et [3] consistant en un droit de passage des propriétaires de ces parcelles par la cour [N] [Q] et droit aux WC situés dans cette cour” ;

– “l’acte antérieur du 27 décembre 1975 concernant ce même fonds mentionne l’existence de “WC communs avec [P] et [S] ou ses ayants droit, couloir donnant accès aux WC, commun également” ;

– “l’acte du 13 août 1970, par lequel M. et Mme [X] ont acquis leur fonds, fait mention d’un “droit aux water-closets situés dans la cour [N] [Q] et droit de passage par cette cour commune” ;

– “l’acte du 11 janvier 2008, par lequel Mme [E] a acquis la propriété de son fonds, fait état d’un “droit aux cabinets d’aisance et au droit de passage par cette cour, de la rue Saint Germain à l’escalier en pierre” ;

– “le procès-verbal d’adjudication du 5 février 1911, relatif à ce même fonds, mentionne un “droit aux cabinets d’aisances situés dans la cour [N] [Q] et droit de passage par cette cour, de la rue Saint Germain à l’escalier en pierre donnant accès à une chambre d’habitation faisant partie de la maison”.

Au visa de l’article 695 du Code civil, la Cour de cassation (20-10451) qui précise que “le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi“, juge qu'”en statuant ainsi, alors qu’aucun des actes mentionnés ne se réfère à l’acte constitutif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.

C.Cass.Civ.3ème, 17/06/2021, 20-10451 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 24874