Contestation d’un mandat immobilier : il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant.

JURISPRUDENCE :

Un agent immobilier s’est vu confier un mandat de vente sans exclusivité d’une maison d’habitation, moyennant une rémunération de 13 400 euros. Un couple a signé avec cet agent un mandat de recherche concernant ce bien, qui l’engageait à traiter en exclusivité avec lui pour la durée du mandat et les douze mois après son terme, le mandat stipulant une clause pénale en cas de non-respect des obligations par le mandant.

Le couple ayant acquis la maison par l’entremise d’un autre intermédiaire, l’agent immobilier l’a assigné en paiement de la somme de 13 400 euros au titre de la clause pénale.

Les juges du fond disent n’y avoir lieu à application de la clause pénale en l’absence de preuve de la remise du mandat. L’agent immobilier forme un pourvoi en soutenant le moyen selon lequel “la charge de la preuve de la nullité d’un mandat de recherche immobilière incombe au mandant qui invoque cette exception pour s’opposer à la mise en oeuvre des dispositions du contrat”. Ainsi, “en rejetant la demande de paiement de l’agent immobilier, après avoir retenu que ce dernier versait aux débats un mandat de recherche daté, numéroté, signé des parties et établi en double exemplaire, au motif que l’agent immobilier ne rapportait pas la preuve de la remise de l’un de ces exemplaires au mandant, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’article 78 alinéa 1er du décret N. 72-678 du 20 juillet 1972”.

Pour la Cour de cassation (19-24526), “selon l’article 78 du décret N. 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Il en résulte qu’en cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant“.

Ainsi, “après avoir énoncé, à bon droit, qu’il appartenait à l’agent immobilier, débiteur de l’obligation résultant de l’article 78 précité, de rapporter la preuve de la remise d’un exemplaire du mandat [au couple], la cour d’appel en a justement déduit qu’en l’absence de preuve de cette remise, il ne pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue au mandat“.

C.Cass.Civ.1ère, 19-24526, 16/06/2021 ;
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