Plus-value et résidence principale : responsabilité du notaire qui ne mentionne pas les bonnes coordonnées des parties, conformément aux éléments dont il a connaissance.

JURISPRUDENCE :

Par acte authentique reçu le 12 août 2011, une personne a vendu à une société civile immobilière (SCI) deux lots d’un ensemble immobilier. L’acte mentionnait au paragraphe “déclarations fiscales” que le bien vendu constituait la résidence principale de la vendeuse et qu’en conséquence la mutation était exonérée d’impôt sur la plus-value. Le 11 décembre 2014, un redressement fiscal a été notifié à la vendeuse aux motifs qu’à la date de la vente, ce bien ne constituait plus sa résidence principale.

Reprochant notamment aux notaires d’avoir mentionné dans l’acte que le bien vendu constituait sa résidence principale et que la cession était exonérée de l’impôt sur la plus-value, la vendeuse les a assignés en responsabilité et indemnisation du préjudice résultant du redressement subi.

Pour rejeter sa demande, les juges du fond retiennent “qu’après avoir, la veille de la vente, déclaré aux notaires qu’elle avait établi son domicile dans le bien vendu jusqu’au 31 mars 2010, elle avait signé le 12 août 2011 l’acte de vente mentionnant que l’immeuble cédé était son domicile, alors qu’il ne l’était plus depuis plus d’une année, que l’intéressée est à l’origine de son redressement fiscal et qu’elle ne peut l’imputer à une faute des notaires qui n’ont pas de devoir de conseil absolu à leur charge, n’étant pas comptables du lieu d’établissement réel de leur cliente”.

La vendeuse forme un pourvoi en soutenant que “le notaire rédacteur d’acte doit mentionner les coordonnées de ses clients dont il a eu connaissance ; qu’en l’espèce, selon les écritures des notaires, [la vendeuse] n’occupant pas le bien objet de la vente au jour de la cession, ils ont sollicité une attestation que cette dernière a établie, la veille de la vente, où elle a déclaré avoir été domiciliée, jusqu’au 31 mars 2010, soit plus d’un an avant la vente dudit bien immobilier” et que “le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours“.

Au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, la Cour de cassation (19-23506) indique qu’il résulte de ce texte que “le notaire rédacteur d’acte doit mentionner les coordonnées des parties, conformément aux éléments dont il a connaissance“. Par conséquent, “en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces constatations que les notaires avaient connaissance avant la vente de la fausseté de l’affirmation selon laquelle le bien constituait à cette date la résidence principale [de la vendeuse], la cour d’appel a violé le texte susvisé”.

C.Cass.Civ.1ère, 19-23506, 22/09/2021 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25034