Est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.

Un bailleur a délivré à des locataires un congé pour vendre. Les locataires l’ont assigné en nullité du congé et, à titre additionnel, se prévalant d’un écart entre la surface habitable mentionnée au bail et celle mesurée par eux, ils ont sollicité une diminution de loyer.

Les juges du fond déclarent irrecevable leur demande en diminution de loyer en constatant que cette demande n’avait été précédée d’aucune tentative de solution amiable. Les locataires forment un pourvoi en soutenant que “l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la recevabilité de l’action en diminution du loyer en lien avec la surface habitable à une tentative de solution amiable entre les parties”.

La Cour de cassation (22-15529) indique que selon l’article 3-1 de la loi N. 89-462 du 06/07/1989, “à défaut d’accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l’écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer“.

Elle précise qu'”il est jugé que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3e Civ., 09/11/2022, pourvoi N. 21-19212, publié)“.

Elle en déduit qu'”il en résulte qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur“.

Par conséquent, elle juge que la cour d’appel en “a exactement déduit que faute d’avoir, préalablement à la saisine du juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, les locataires étaient irrecevables à agir en diminution du loyer“.

C.Cass.Civ.3ème, 20/04/2023, 22-15529 ;
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