La renonciation d’un droit d’usage et d’habitation par le vendeur doit intervenir dans les formes prévues par l’acte de vente.

JURISPRUDENCE :

Mme G a vendu une maison à Mme J en s’en réservant le droit d’usage et d’habitation viager. Mme J a loué le bien à Mme G. Par acte du 6 octobre 2016, Mme G a assigné Mme J en annulation du bail, en remboursement des loyers versés et en indemnisation de son préjudice moral. Mme J a reconventionnellement demandé paiement d’un arriéré locatif.

Pour dire que Mme G a renoncé au droit d’usage et d’habitation qu’elle s’était réservé sur l’immeuble, les juges du fond retiennent :

– “qu’il était prévu que les vendeurs auraient la faculté de renoncer, si bon leur semble, à toute époque, au droit d’usage et d’habitation réservé à leur profit et d’abandonner la jouissance du bien à l’acquéreur en prévenant ce dernier de leur intention à cet égard, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, envoyé six mois à l’avance ;

– que la renonciation à un droit, qui ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant  sans équivoque la volonté d’y renoncer, n’est assujettie à aucune exigence particulière de preuve et peut arriver ou non d’un écrit, qu’elle peut être tacite pourvu qu’elle soit certaine et incontestable ;

– que la signature par Mme G d’un contrat de bail d’habitation, le 10 août 2011, le paiement du loyer mensuel par celle-ci pendant quatre années et les termes du courrier par lequel elle indiquait qu’elle n’avait pas refusé de payer ses loyers et sollicitait un délai pour apurer l’arriéré caractérisaient des actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer à son droit d’usage et d’habitation sur l’immeuble”.

La Cour de cassation (20-14189), au visa de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10/02/2016, dont il résulte que “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faite“, juge qu'”en statuant ainsi, après avoir constaté que la renonciation par Mme G à son droit d’usage et d’habitation n’était pas intervenue dans les formes prévues par l’acte de vente, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé “.

C.Cass.Civ.3ème, 09/09/2021, 20-14189 ;
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