Obligation de conseil du notaire dans un projet de défiscalisation “Censi-Bouvard” : le bail commercial annexé à l’acte notarié comportait les informations légales requises, le notaire n’avait donc pas à les réitérer dans l’acte notarié.

JURISPRUDENCE :

Dans le cadre de la vente d’une maison en l’état futur d’achèvement dépendant d’un ensemble immobilier, l’acte authentique précisait que les acquéreurs envisageaient de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation (Censi-Bouvard) et qu’ils avaient réalisé cette acquisition au titre d’une activité de loueur en meublé non professionnel.

À cet acte authentique était annexée une promesse de bail commercial consentie par les acquéreurs au vendeur sur l’immeuble acquis, d’une durée de neuf ans, en vue de l’exploitation d’une résidence senior “au sens de l’agrément qualité visé à l’article L. 7232-3 du code du travail”.

Le vendeur, qui avait fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, n’avait jamais payé les loyers prévus au bail commercial et n’avait pas mis en oeuvre les prestations de résidence senior qu’il s’était engagé à fournir de sorte que les acquéreurs n’avaient pu bénéficier de l’avantage fiscal. Ceux-ci ont donc assigné la SCP notariale en responsabilité et indemnisation.

Ils soutenaient notamment que le notaire n’est pas dispensé de son obligation de conseil par le seul fait d’annexer à l’acte notarié de vente un contrat conclu antérieurement qui contiendrait les informations légales litigieuses.

Pour rejeter cette demande, la cour d’appel avait retenu que le bail commercial, annexé à l’acte notarié, comportait les informations légales requises et que le notaire n’avait donc pas à réitérer dans l’acte notarié une information qui leur avait été délivrée antérieurement dans le bail.

La Cour de cassation (02/02/2022, 20-14296) va juger que, “se fondant sur les mentions de l’acte authentique et de la promesse de bail commercial, la cour d’appel a estimé, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis, sans dispenser la SCP de son obligation de conseil ni être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que les acquéreurs avaient été pleinement informés des conditions légales permettant l’obtention des avantages fiscaux résultant du dispositif en cause et en particulier de la nécessité de l’obtention de l’agrément qualité visé à l’article L. 7232-1 du code du travail et de l’établissement d’un bail pour une durée minimale de neuf ans, de sorte qu’elle a pu en déduire que la responsabilité de la SCP n’était pas engagée“.

C.Cass.Civ.1ère, 02/02/2022, 20-14296 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25597