Congé du bail d’habitation en zone tendue : précisions importantes concernant le contenu du courrier pour bénéficier du préavis réduit.
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Une locataire a donné congé en janvier 2021, rappelant l’adresse du bien loué et indiquant bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois, “conformément aux dispositions figurant dans la loi Alur, article 1er du décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015” et en raison de sa décision de quitter le logement pour un rapprochement professionnel. La bailleresse ayant appliqué un délai de préavis de trois mois, la locataire l’a fait convoquer, par requête déposée au greffe, en restitution des loyers versés postérieurement au délai de préavis d’un mois et en paiement de dommages-intérêts.
Les juges du fond condamnent la bailleresse à rembourser à la locataire les loyers perçus postérieurement au délai de préavis d’un mois et à lui payer des dommages-intérêts.
* D’une part, concernant le préavis, la bailleresse forme un pourvoi en soutenant que le délai réduit d’un mois pour donner son congé au bailleur impose au locataire d’invoquer et de justifier de la cause légale de réduction du délai prévu de son congé dès la lettre d’envoi, qu’il ne peut se contenter d’invoquer la loi ALUR sans préciser le motif prévu par la loi et sans justifier qu’il remplit les conditions de ce motif et que le seul défaut d’invocation et de justification dans le congé du motif de réduction du délai suffit à empêcher le jeu de cette réduction, peu important que le bailleur n’ait pas contesté la réalité du motif de réduction ni reproché au locataire de n’avoir pas justifié de la condition légale de la réduction du délai pour se borner à opposer au locataire que le seul motif invoqué dans son congé (rapprochement professionnel) n’était pas une cause de réduction du délai de congé.
Au visa de l’article 15, I, de la loi N. 89-462 du 06/07/1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR N. 2014-366, la Cour de cassation (22-19891) rappelle que “lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce texte”.
Elle précise que “Lorsque le bien loué est situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoie le 1° de l’article 15 précité, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis“.
Ayant constaté que la lettre de congé précisait l’adresse du bien loué, situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, et que la locataire revendiquait le bénéfice d’un préavis réduit au visa de la loi Alur, le tribunal en a exactement déduit que le délai de préavis applicable était d’une durée d’un mois.
Le moyen n’est donc pas fondé“.
* D’autre part, concernant les dommages-intérêts, la Cour de cassation juge qu’en “ayant souverainement retenu que le contrat de location n’avait pas été exécuté de bonne foi au moment du congé puisque la bailleresse, propriétaire de plusieurs logements au [Localité 4], ne pouvait ignorer que cette commune était située sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle avait, par sa mauvaise foi, causé à la locataire un préjudice financier distinct du retard dans le paiement des sommes dues, caractérisé par le paiement d’un double loyer durant deux mois, le tribunal a légalement justifié sa décision“.
C.Cass.Civ.3ème, 11/01/2024, 22-19891 ;
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