Appréciation du délai d’action résultant d’une clause de renonciation à la réitération d’une vente contre paiement de la clause pénale.
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Par acte du 6 février 2012, des vendeurs et un acquéreur ont signé une promesse synallagmatique de vente de parcelles et bâtiments agricoles au prix de 700 000 euros. Cette promesse était conclue sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire. La vente n’ayant pas été réitérée en la forme authentique, les vendeurs ont engagé contre l’acquéreur une action en paiement de la clause pénale.
Le compromis de vente stipulait :
– d’une part, que “si l’ensemble des conditions suspensives prévues aux présentes sont réalisées et que l’acquéreur se refusait à réitérer la vente dans le délai ci-dessus fixé, le vendeur pourrait, après l’avoir mis en demeure de s’exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception, faire constater la vente par voie judiciaire, invoquer, le cas échéant, le bénéfice de la clause pénale et obtenir d’éventuels dommages et intérêts. Il devra engager la procédure dans un délai de un mois à compter de la date prévue pour la réitération de l’acte, ou de la date prorogée” ;
– et d’autre part, que “le vendeur pourra toujours renoncer à la réitération de la vente et se trouver ainsi entièrement libre de tout engagement vis-à-vis de l’acquéreur, mais seulement quinze jours après l’avoir mis en demeure de réitérer, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il pourra alors de nouveau disposer librement des biens objet des présentes. L’acquéreur devra alors lui verser le montant de la clause pénale…”
Pour déclarer forclose l’action des vendeurs, les juges du fond se fondent sur la première stipulation de la promesse, qui prévoit un délai d’un mois à compter de la date prévue pour la réitération de l’acte pour engager la procédure. Ils retiennent que les rédacteurs de la promesse ont visé toutes les actions en justice découlant de la défaillance de l’acquéreur sans distinction.
Les vendeurs ont formé un pourvoi en soutenant “qu’il résulte des termes clairs et précis de ces deux clauses que le délai d’un mois imparti pour agir en justice ne s’applique qu’à la seule action en réitération forcée de la vente, à l’exclusion de l’action en paiement de la clause pénale, résultant de la renonciation du vendeur à solliciter la réitération de la vente par la voie judiciaire”.
La Cour de cassation (22-16554), au visa de “l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis“, juge qu'”en statuant ainsi, alors que l’acte stipule également que le vendeur pourra toujours renoncer à la réalisation de la vente, se trouver ainsi entièrement libre de tout engagement vis-à-vis de l’acquéreur après l’envoi d’une mise en demeure de réitérer, ce dernier devant alors lui verser le montant de la clause pénale sur lequel s’imputera le dépôt de garantie immédiatement acquis au vendeur, sans qu’aucun délai pour agir ne soit alors visé par la promesse, la cour d’appel, qui en a dénaturé par omission les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé“.
C.Cass.Civ.3ème, 15/02/2024, 22-16554 ;
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