Bail à construction : la résiliation amiable du bail ne donne pas droit à une indemnité pour le preneur, sauf convention contraire.
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Par acte authentique de 1992, Olivier H et Luc H ont consenti à une société (le preneur), pour une durée de trente ans, un bail à construction portant sur un terrain, dans le but d’y édifier un bâtiment à usage industriel. Le contrat comportait une clause stipulant qu’à l’expiration du bail par arrivée du terme ou par résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause sur le terrain loué, comme toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient, deviendraient de plein droit la propriété du bailleur, sans qu’il soit besoin d’aucun acte pour le constater. .
Par acte du 15 mars 2013, le preneur a donné congé du bail à construction à effet au 30 septembre 2013. L’état des lieux de sortie a été réalisé le même jour en présence d’un huissier de justice et les clés ont été restituées aux bailleurs.
Après avoir vainement proposé au preneur le paiement d’une indemnité de 65 000 euros compensant le retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, les bailleurs l’ont assigné afin notamment de voir constater l’accord des parties sur la résiliation amiable du bail ou subsidiairement voir prononcer sa résiliation judiciaire.
Par jugement mixte de 2015, un tribunal a constaté qu’un accord était intervenu entre les parties sur la résiliation amiable du bail à construction à effet du 30 septembre 2013 et avant dire droit, sur les demandes indemnitaires, a désigné un expert, lequel a déposé son rapport. Par conclusions en 2019, les bailleurs ont notamment demandé au tribunal de leur donner acte de ce qu’ils renonçaient au versement de l’indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine.
Pour condamner les bailleurs à verser au preneur une indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, les juges du fond retienent que la résiliation amiable du bail les a rendus prématurément propriétaires des constructions édifiées par le preneur et a fait naître une obligation d’indemniser celui-ci pour la perte de la propriété temporaire de ces constructions.
Au visa de l’article L. 251-2 du Code de la construction et de l’habitation, dont il ressort que “les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations“, la Cour de cassation (23-10559) précise que “la résiliation amiable du bail à construction mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire“.
Par conséquent, “en statuant ainsi, alors que les parties n’avaient conclu aucune convention prévoyant le paiement d’une indemnité au preneur en réparation du retour anticipé des constructions dans le patrimoine du bailleur, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.
C.Cass.Civ.3ème, 20/06/2024, 23-10559 ;
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