Division du fonds dominant : quid de la servitude de passage ?
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Par convention conclue en 1963, une SCI, propriétaire d’une parcelle cadastrée BZ N. 6, a constitué, au profit de la parcelle voisine cadastrée BZ N. 3, propriété d’un établissement particulier sur laquelle était édifiée un établissement d’enseignement qu’il exploitait, une servitude de passage permettant d’accéder à la voie publique.
Par acte de 1986, l’établissement a vendu la parcelle cadastrée BZ N. 2, contiguë à la parcelle cadastrée BZ N. 6, qu’elle avait détachée de son fonds.
Pour déclarer éteinte la servitude de passage, les juges du fond retiennent que, depuis la vente par l’établissement de la parcelle cadastrée BZ N. 2 qu’il avait détachée de son fonds, la parcelle cadastrée BZ N. 3, fonds dominant, n’est plus contiguë à celle cadastrée BZ N. 6, fonds servant, de sorte que les choses sont dans un tel état que l’établissement ne peut plus user de la servitude de passage. Ils ajoutent que la stipulation dans cet acte d’une servitude de passage concédée par les propriétaires sur leur parcelle au profit de la parcelle cadastrée BZ N. 3 “de façon à donner à [à l’établissement] un accès direct au passage déjà existant” crée un nouveau fonds servant qui ne grève que ce dernier, et qu’en l’absence d’indivision sur la servitude originaire, l’établissement ne peut se prévaloir de l’article 700, alinéa 1er, du Code civil.
Au visa des articles 700, alinéa 1er, et 703 du Code civil, dont il ressort du premier que “si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée” et du second, que “les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user“, la Cour de cassation (22-19864) juge qu'”il en résulte qu’en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage, la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, sans que l’absence de contiguïté entre l’un d’eux et le fonds servant constitue une modification empêchant l’usage de la servitude et emporte son extinction“.
C.Cass.Civ.3ème, 22-19864, 27/06/2024 ;
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