Qui est titulaire de l’action décennale dans le cadre d’un bail emphytéotique ?
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Une société a confié, en 2010, à une entreprise la fourniture et la pose de panneaux photovoltaïques sur les toitures de deux bâtiments agricoles appartenant à un exploitant.
Se plaignant de dysfonctionnements affectant la production d’énergie de l’installation, la société a, après expertise, assigné l’assureur de l’entreprise en réparation sur le fondement de la garantie décennale.
En cours d’instance, l’exploitant et la société ont conclu un bail emphytéotique portant sur l’emprise des panneaux photovoltaïques et leurs accessoires.
L’assureur, condamné à payer certaines sommes à la société, forme un pourvoi. Il soutient notamment que si les droits réels temporaires dont dispose l’emphytéote sur l’installation qu’il a réalisée sur le bien donné à bail peuvent éventuellement lui permettre de revendiquer le bénéfice de la garantie décennale, en cas de désordres affectant cette installation, ils ne peuvent, par principe, l’autoriser à se prévaloir de cette garantie afin d’obtenir réparation de désordres affectant le bien préexistant, et survenus antérieurement à la signature du bail.
La Cour de cassation (11/07/2024, 23-12491) va tout d’abord rappeler que :
– “le bail emphytéotique, régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, est une convention par laquelle le bailleur transfère au preneur, pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans, la charge de l’entretien et de la valorisation d’un patrimoine immobilier en conférant à celui-ci un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque lui permettant notamment, sauf clause contraire, de profiter de l’accession pendant la durée de l’emphytéose et d’acquérir au profit du fonds des servitudes actives et de les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps n’excédant pas la durée du bail, en contrepartie de l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations réalisés par le preneur au profit du bailleur ;
– sauf stipulation contraire, le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’héritage et des réparations de toute nature tant en ce qui concerne les constructions existant au moment du bail que celles qui auront été élevées en exécution de la convention, mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments détruits par cas fortuit, force majeure, ou par un vice de construction antérieur au bail”.
Elle précise qu’il en résulte que, “compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail“.
Dès lors, ayant relevé que la société et l’exploitant “avaient conclu un bail emphytéotique portant sur l’emprise des panneaux photovoltaïques, leurs accessoires et l’espace non bâti les surplombant, la cour d’appel, devant laquelle l’assureur ne se prévalait d’aucune stipulation par laquelle le bailleur se serait réservé l’action en garantie décennale sur les ouvrages existant au moment du bail, en a exactement déduit (…) que la société (…) avait, dès la conclusion du bail emphytéotique, qualité à agir sur ce fondement, à raison des désordres affectant ces panneaux“.
C.Cass.Civ.3ème, 11/07/2024, 23-12491 ;
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