Portée du devoir d’investigation du notaire en matière d’inscriptions hypothécaires.
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Par acte du 6 décembre 2014, reçu par un notaire, des époux ont acquis un bien immobilier, mentionnant, selon un état hypothécaire certifié à la date du 24 octobre 2014, deux inscriptions d’hypothèques légales des 7 et 12 février 2014 avec effets respectifs jusqu’au 4 et 10 février 2024 et l’accord de mainlevée du créancier. Afin de dresser l’état liquidatif de leur communauté, les époux ont fait établir le 8 février 2019 un nouvel état hypothécaire qui a révélé que deux autres hypothèques grevaient toujours le bien. Les époux ont assigné le notaire et la société notariale en responsabilité et indemnisation.
Pour condamner le notaire et la société notariale à indemniser les acquéreurs, les juges du fond retiennent que le notaire n’a effectué aucune recherche sur le devenir de deux hypothèques définitives mentionnées sur l’état hypothécaire du 30 octobre 2014 levé préalablement à la vente, prises sur le bien vendu en 1998 et qui produisaient leurs effets jusqu’en 2008, sans qu’aucune mention de péremption ne soit portée.
Le notaire et la société notariale forment un pourvoi contre la décision des juges du fond qui les déclarent responsables des préjudices subis par les acquéreurs. Ils soutiennent que “le notaire chargé d’instrumenter l’acte de vente d’un bien immobilier est en droit de se fier aux renseignements fournis par les services de la publicité foncière et à considérer que l’état hypothécaire émanant de ce service comporte les mentions, imposées par la loi, relatives au renouvellement des hypothèques”.
Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, aux termes duquel “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer“, la Cour de cassation (23-17872) précise que “lorsqu’existe une publicité légale, le notaire n’est pas tenu de procéder à d’autres recherches que celles consistant en la consultation de celle-ci, sauf à ce qu’il dispose d’éléments de nature à le faire douter des informations recueillies“.
Par conséquent, “en statuant ainsi, alors qu’aucune mention de renouvellement des inscriptions hypothécaires n’apparaissait sur l’état hypothécaire levé préalablement à la vente, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.
C.Cass.Civ.1ère, 23-17872, 10/07/2024 ;
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