Le paiement effectué par le notaire, suite à l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires, ne vaut pas acquiescement du vendeur.
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Une société civile immobilière (SCI), propriétaire de plusieurs lots dans le bâtiment 1 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, a été assignée en paiement de charges par le syndicat des copropriétaires. La SCI conteste l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires pour le bâtiment 1. La SCI a mis en vente deux des lots dont elle était propriétaire et le syndicat des copropriétaires a formé opposition sur le prix de vente pour obtenir paiement des charges contestées. Le notaire a payé le syndicat des copropriétaires sur les fonds provenant de la vente.
Les juges du fond reconnaissent l’existence d’un syndicat secondaire de copropriétaires et considèrent que la SCI avait acquiescé aux causes de la condamnation prononcée en première instance, de sorte que le paiement effectué sans réserve par le notaire avait mis fin au litige.
Au visa des articles 408, 409 et 410 du Code de procédure civile et de l’article 20, I, de la loi N. 65-557 du 10/07/1965 :
– Aux termes du premier de ces textes, “l’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action. Il n’est admis que pour les droits dont la partie a la libre disposition” ;
– Aux termes du deuxième, “l’acquiescement au jugement emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours sauf si, postérieurement, une autre partie forme régulièrement un recours. Il est toujours admis, sauf disposition contraire” ;
– Aux termes du troisième, “l’acquiescement peut être exprès ou implicite. L’exécution sans réserve d’un jugement non exécutoire vaut acquiescement, hors les cas où celui-ci n’est pas permis” ;
– Selon le quatrième, “lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété et avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition énonce, à peine de nullité le montant et les causes de la créance et le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues, devant verser, à défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties” ;
la Cour de cassation (23-11700) précise qu'”il résulte de la combinaison de ces textes que le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement“.
Par conséquent, elle juge qu”‘en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 11/07/2024, 23-11700 ;
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