Précisions quant à l’imposition de la première cession d’un usufruit temporaire.
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A la suite d’une vérification de comptabilité d’un société civile immobilière (SCI), l’administration a assujetti le gérant qui détenait 98 % des parts à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2015, procédant de la taxation dans la catégorie des revenus fonciers, et non selon les règles des plus-values immobilières appliquées par l’intéressé dans sa déclaration, de la quote-part correspondant à ses droits dans la SCI du gain résultant de la cession, par acte du 26 août 2015, par cette société à une société à responsabilité limitée (SARL) dont il détenait 90 % des parts, d’un usufruit temporaire portant sur un ensemble immobilier.
En l’espèce, la SCI avait d’abord, en 2004, cédé temporairement l’usufruit d’un bien immobilier jusqu’à 2015 à la SARL puis, en 2015, avait cédé temporairement l’usufruit du même bien à la même société pour la période allant jusqu’à 2021.
Le gérant soutenait que la cession de 2015 prorogeait celle de 2004 et donc n’était pas la première cession de cet usufruit. La demande du gérant tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires a cependant été rejetée.
Le Conseil d’Etat (09/10/2024, Req. 490685) rappelle tout d’abord qu’aux termes du 1° du 5 de l’article 13 du Code général des impôts – CGI – applicable aux cessions à titre onéreux d’un usufruit temporaire intervenues à compter du 14 novembre 2012 en vertu du II de l’article 15 de la loi du 29/12/2012 de finances rectificative pour 2012 : “(…) par dérogation aux dispositions du présent code relatives à l’imposition des plus-values, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé (…)”.
Il précise ensuite qu’il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires de la LFR pour 2012 dont elles sont issues, “que le législateur a entendu prévoir des règles d’assiette dérogatoires applicables, à compter du 14 novembre 2012, à toute première cession d’un même usufruit temporaire, laquelle s’entend de la constitution initiale d’un usufruit à titre onéreux portant sur un bien donné et pour une période donnée à l’exclusion d’une éventuelle cession de ce même usufruit par l’usufruitier à une autre personne. Sont à cet égard dépourvues d’incidence les circonstances que cette première cession fasse suite à une précédente cession d’un usufruit temporaire portant sur le même bien au titre d’une période antérieure et que les parties au contrat l’aient qualifiée de prorogation“.
Il juge enfin que “la cour n’a pas commis d’erreur de droit ni inexactement qualifié les faits de l’espèce en jugeant que l’acte du 26 août 2015 portant cession par la SCI à la SARL, pour la période du 1er septembre 2015 au 31 août 2021, en contrepartie de la somme de 120 000 euros, d’un usufruit portant sur l’ensemble immobilier appartenant à la première, quand bien même il faisait suite à la cession à cette même société, par acte du 1er septembre 2004, d’un usufruit portant sur le même ensemble immobilier pour la période du 1er septembre 2004 au 31 août 2015, avait la nature d’une première cession d’un usufruit temporaire entrant dans le champ des dispositions du 1° du 5 de l’article 13 du code général des impôts“.
Le pourvoi est donc rejeté.
CE, 09/10/2024, Req. 490685 ;
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