Le bail, même conclu après la publication d’un commandement valant saisie immobilière, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication.
Après que des poursuites aux fins de saisie immobilière ont été initiées en 1994 par une banque à l’encontre de la société M., celle-ci a conclu, le 1er janvier 2001, divers baux avec différentes sociétés, dont le créancier poursuivant a sollicité judiciairement la nullité.
Par jugement d’adjudication du 11 octobre 2012, la société N. a été déclarée adjudicataire du bien loué.
Par jugement d’avril 2018, un tribunal de grande instance a débouté la société N. de sa demande de nullité des baux consentis le 1er janvier 2001.
Cependant, la cour d’appel, pour prononcer la nullité de ces baux, retient que le fait que l’adjudicataire ait été informé par un dire au cahier des charges en date du 17 septembre 2012, dénoncé le 18 septembre 2012, est inopérant et ne saurait constituer une acceptation de cette situation irrégulière.
La Cour de cassation (16/01/2025, 21-17794) rappelle :
– qu’aux termes de l’article 1743 du Code civil, « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » ;
– et qu’aux termes de l’article 684 de l’ancien Code de procédure civile, applicable au litige, « les baux qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement valant saisie immobilière peuvent être annulés, et ceux postérieurs au commandement doivent l’être si dans l’un ou l’autre cas, les créanciers ou l’adjudicataire le demandent« .
Elle précise qu' »il résulte de ces dispositions que le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication« .
Elle juge qu’en « statuant ainsi, alors qu’ayant constaté que l’adjudicataire avait eu connaissance du bail avant l’adjudication, la cour d’appel, qui ne pouvait que constater l’opposabilité de ce bail à l’adjudicataire, a violé les textes susvisés« .
C.Cass.Civ.2ème, 16/01/2025, 21-17794 ;
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