VEFA : la non-conformité apparente relève de la garantie légale et non de la responsabilité contractuelle.
En 2015, deux personnes ont acheté en état futur d’achèvement (VEFA) un appartement et deux places de stationnement auprès d’une société de promotion immobilière. À la livraison en 2017, les acquéreurs constatent des désordres et non-conformités, notamment sur la dimension d’une place de stationnement extérieure. Une expertise judiciaire est ordonnée en 2018. Ils assignent le promoteur et d’autres intervenants en indemnisation.
Les juges du fond rejettent leur demande en la déclarant irrecevable pour forclusion. Ils ont considéré que leur demande d’indemnisation concernait une non-conformité apparente, soumise aux articles 1642-1 et 1648 du Code civil. L’action ayant été engagée plus d’un an après la désignation de l’expert judiciaire, elle était forclose.
Les acquéreurs forment un pourvoi en soutenant que dès lors qu’ils ne demandent pas au promoteur de remédier à une non-conformité apparente, mais qu’ils poursuivent l’indemnisation du préjudice résultant de son manquement à une obligation générale d’information prévue en droit commun, portant sur l’objet du contrat qu’intègre « la consistance du bien », la responsabilité contractuelle de l’article 1231-1 du Code civil peut valablement servir de fondement à leur action en indemnisation.
La Cour de cassation (23-15846) rejette le pourvoi en considérant que l’action des acquéreurs relève de la garantie prévue à l’article 1642-1 du Code civil (vice ou non-conformité apparente), laquelle est exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun. L’action ayant été intentée plus d’un an après l’ordonnance d’expertise, elle est forclose.
C.Cass.Civ.3ème, 13/02/2025, 23-15846 ;
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