Engagement de construire et revente à un sous-acquéreur non assujetti : le régime de faveur est-il applicable ?
Selon l’article 1594-0 G du Code général des impôts – CGI, “sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans de l’exécution des travaux“.
En juin 2015, une société civile de construction a acquis une maison à usage d’habitation destinée à être démolie pour devenir un terrain à bâtir. Dans cet acte, elle a pris l’engagement de construire dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition et, en conséquence, elle a bénéficié du régime de faveur prévu par l’article précité. En octobre 2015, elle a cédé le bien à une société civile immobilière – SCI – qui, en octobre 2016, a déposé une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.
Considérant que l’engagement de construire n’avait pas été respecté dans les délais par la société civile, l’administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification afin de lui réclamer les droits de mutation exigibles au taux de droit commun.
Pour rejeter la demande de l’administration fiscale, la cour d’appel a retenu que les conditions du bénéfice de l’exonération prévues par l’article précité sont remplies dès lors qu’il est établi que la société civile, assujettie à la TVA, a pris l’engagement de réaliser des travaux de construction dans un délai de quatre ans et que la société, sous-acquéreur, a déposé la déclaration d’achèvement des travaux au sens de l’article 266 bis de l’annexe III du CGI dans les délais.
L’administration fiscale rappelle quant à elle que, pour bénéficier du régime de faveur, il faut que l’acquéreur soit assujetti à la TVA au sens de l’article 256 A du CGI.
La Cour de cassation (07/05/2025, 24-11771) juge qu’en “se déterminant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI [sous-acquéreur] était assujettie à la TVA, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.
C.Cass.Com., 07/05/2025, 24-11771 ;
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