Lotissement : l’absence de transfert à l’ASL de la propriété des terrains et équipements communs du lotissement n’entraîne pas la nullité de celle-ci.
Une société a procédé à l’aménagement d’un lotissement comportant cinq lots privatifs. Une association syndicale libre (ASL) a été constituée pour acquérir, gérer et entretenir les terrains, voiries et équipements communs du lotissement. Les propriétaires d’un lot ont assigné la société et l’ASL en prononcé de la nullité de cette dernière, au motif que les parcelles [1 et 7] supportant la zone d’accès au lotissement et le bassin de rétention étaient demeurés propriété de la société.
Les juges du fond ont rejeté la demande. Après avoir rappelé que “dans le cadre d’une opération de création d’un lotissement la loi ou le règlement impose au lotisseur de déposer, en annexe de son dossier de demande de permis d’aménager, différents documents parmi lesquels celui contenant l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs”, les juges du fond ont énoncé que “les statuts initiaux de l’ASL prévoyaient d’intégrer les parcelles (…) mais que les membres de l’association avaient décidé de créer des servitudes croisées et de ne laisser comme parcelles communes que les seules parcelles [1 et 7], ce qui n’avait pas pour effet de remettre en cause la validité de l’ASL et que s’il n’était pas contesté que les parcelles [1 et 7] n’étaient pas la propriété de l’ASL, le fait que l’objet de l’ASL, à savoir acquérir, gérer et entretenir les terrains et équipements communs, ne fût pas intégralement rempli, ne pouvait en tout état de cause conduire à la nullité de l’ASL”.
Le couple forme un pourvoi en soutenant que “l’association syndicale libre, créée par le lotisseur qui s’est engagé, lors de sa demande de permis d’aménager un lotissement, à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains communs, et dont les statuts prévoient expressément qu’elle a pour objet de recevoir du lotisseur sans contrepartie, les terrains voiries et équipements communs du lotissement, est nulle pour non-respect de son objet si, en contrariété aux règles d’urbanisme et à ses statuts, la propriété des terrains communs ne lui a jamais été transférée”. Ainsi, “en contrariété aux règles d’urbanisme et à ses statuts, l’ASL (…) n’était pas devenue propriétaire des parcelles communes et était donc nulle pour non-respect de son objet”.
Au visa de l’article 7, alinéa 2, de l’ordonnance N. 2004-632 du 01/07/2004, dont il ressort que les statuts de l’ASL définissent son objet et de l’article R. 442-7 du Code de l’urbanisme, qui prévoit que “le dossier de la demande de permis d’aménager un lotissement est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R. 442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs“, la Cour de cassation (23-12480) juge qu'”il en résulte que si l’engagement du lotisseur exigé par ce dernier texte conditionne l’octroi du permis d’aménager, l’absence du transfert contractuellement prévu, à cette association, de la propriété des terrains et équipements communs du lotissement qu’elle a pour objet de gérer et d’entretenir n’est pas sanctionnée par la nullité des statuts.
Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé“.
C.Cass.Civ.3ème, 23-12480, 22/05/2025 ;
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