Le dépôt de garantie n’est pas un facteur de diminution de la valeur locative du bail commercial.
Une société, preneuse à bail commercial de locaux, a sollicité le renouvellement du bail auprès de la société bailleresse. Cette dernière a accepté le principe du renouvellement, mais les parties ne s’accordant pas sur le montant du loyer, la locataire a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à la baisse.
La locataire faisait notamment valoir que le montant du dépôt de garantie était de “six mois” de loyer, de surcroît “majoré de la TVA” tandis qu’il n’y est pas soumis, soit au total plus de neuf mois de loyer HT d’avance. Elle en déduisait que cette charge financière dépassant le montant usuel constituait “un motif justifiant une minoration de la valeur locative”.
Sa demande a cependant été rejetée.
La Cour de cassation (07/05/2025, 23-15394) rappelle tout d’abord :
– que selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce, “du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative“.
– qu’aux termes de l’article L. 145-40 du Code de commerce, “les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes“.
Elle précise ensuite que, “dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative“.
Elle juge enfin que la cour d’appel, “qui a constaté qu’une clause du bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à six mois de loyers toutes taxes comprises outre les charges et que le loyer trimestriel était payable d’avance le premier jour du trimestre civil, ce dont il résultait que trois termes de loyers étaient versés à la bailleresse par avance, ce qui n’était pas interdit par l’article L. 145-40 du code de commerce, a, à bon droit, retenu que ces prévisions contractuelles n’entraînaient pas de minoration de la valeur locative“.
Le moyen n’est donc pas fondé.
C.Cass.Civ.3ème, 07/05/2025, 23-15394 ;
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