Le syndicat des copropriétaires conserve sa qualité pour agir contre les constructeurs, malgré la présence d’un exploitant unique et de clauses de subrogation dans les baux commerciaux.
Des immeubles ont été construits, vendus par lots en l’état futur d’achèvement et soumis au statut de la copropriété pour être exploités comme résidence de tourisme par la société PV, à laquelle les propriétaires des lots ont consenti des baux commerciaux.
Se plaignant de désordres affectant les portes-neige en toiture, les syndicats des copropriétaires de ces immeubles ont assigné en référé-expertise les constructeurs et leurs assureurs.
Pour déclarer irrecevable la demande des syndicats des copropriétaires, les juges du fond constatent chaque copropriétaire a loué à l’exploitant, par bail commercial, son lot privatif meublé ainsi que sa quote-part des parties communes, et l’a autorisé – voire subrogé si nécessaire – à exercer en son nom tous recours liés aux garanties de vente, de construction et à l’assurance dommages-ouvrage. Ils en déduisent que les syndicats des copropriétaires ne disposent pas de la qualité à agir en responsabilité contre les entreprises chargées des travaux, dès lors qu’aucun des copropriétaires ayant subrogé le preneur dans son droit à agir n’a pu leur transférer cette qualité.
Au visa des articles 1346-4, alinéa 1er, du Code civil, 15, alinéa 1er, de la loi N. 65-557 du 10/07/1965 et D. 321-2 du Code du tourisme, dont il ressort
– du premier que “la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier” ;-
– du second que “le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble” ;
– et du troisième, que “la résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sous réserve que le règlement de copropriété prévoit expressément une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution” ;
la Cour de cassation (23-19544) juge qu'”il en résulte que ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, d’une clause « subrogeant » l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble“.
Par conséquent, “en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 23-19545, 22/05/2025 ;
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