Validité du congé pour construire malgré l’absence de permis préalable.
Une bailleresse a délivré un congé le 22 décembre 2017 à son locataire pour construire ou reconstruire, à effet au 30 juin 2018, date correspondant à la fin d’une période triennale du bail commercial. La locataire a contesté ce congé et a assigné la bailleresse en annulation, soutenant qu’il ne s’agissait pas d’une véritable reconstruction mais d’une simple transformation de l’immeuble.
Les juges du fond ont rejeté de la demande d’annulation du congé.
Le locataire a formé un pourvoi en soutenant que le projet évoquait seulement un déplacement de façade et une réhabilitation, pas une reconstruction complète.
Pour la Cour de cassation (23-21372), « la cour d’appel a, d’abord, à bon droit, énoncé que la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère et que ce dernier n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire.
Elle a, ensuite, constaté que le congé délivré le 22 décembre 2017 indiquait que « le bailleur envisage de réaliser un projet de réhabilitation d’ampleur comportant d’importants travaux qui impliquent notamment l’édification d’un immeuble de taille équivalente à celui sis [Adresse 1] et « accolé » à ce dernier, moyennant le déplacement latéral de la façade gauche de l’immeuble abritant votre local », que la bailleresse établissait avoir transmis son projet de travaux, comportant une démolition des bâtiments existants et une reconstruction et qui devait être soumis à de multiples autorisations, par l’intermédiaire de son architecte à la mairie du lieu de situation de l’immeuble dès le premier semestre 2017, que son projet avait été évoqué lors de la réunion de la commission locale du secteur sauvegardé du 29 novembre 2017, qu’il ressortait du document émanant de son architecte daté du 7 mai 2018 que le projet consistait à déplacer la façade de l’immeuble loué à la locataire sur une autre parcelle voisine appartenant à la bailleresse, puis à démolir complètement le reste du bien et à construire un nouveau bâtiment et que le permis de construire délivré par la mairie par arrêté du 9 novembre 2020 avait pour objet la réhabilitation de l’ensemble immobilier occupant plusieurs parcelles.
Ayant pu tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé et sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, elle a souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire et a, donc, légalement justifié sa décision de valider le congé« .
C.Cass.Civ.3me, 23-21372, 19/06/2025 ;
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