Cohabitat : doit-on diviser officiellement la maison en plusieurs ilots d’habitation distincts ?
R.M.A.N. Prud’homme
Le député attire l’attention du ministre sur l’absence de cadre juridique clair pour encadrer le cohabitat, une forme d’habitat partagé qui répond à la crise du logement et aux enjeux écologiques. Il souligne que des projets sont freinés par un flou juridique, notamment lorsqu’un logement est réaménagé en plusieurs espaces distincts, ce qui peut entraîner une obligation de division du bien.
Il demande quelles règles s’appliquent et quelles mesures le Gouvernement compte prendre pour favoriser le développement du cohabitat.
Dans sa réponse, le ministre précise que le droit de l’urbanisme encadre avant tout l’usage des sols (permis de construire, déclaration préalable, etc.), et non l’aménagement intérieur d’une habitation. Toutefois, dans certains cas, le maire peut exiger des plans intérieurs (article L. 423-1 du Code de l’urbanisme), mais uniquement lorsque le projet concerne un logement collectif.
La notion de logement collectif n’est pas définie dans le Code de l’urbanisme, mais a fait l’objet d’exemples dans la jurisprudence. Le juge administratif a pu considérer qu’un ensemble de trois maisons d’un étage et de leurs annexes, d’une surface hors œuvre nette totale de 332 m2 agencées autour d’une cour commune et comportant en tout 5 logements distincts constituait une construction à usage d’habitation et non une construction à usage d’habitation collective en raison de son architecture et de sa faible superficie (CE, 22/07/1992, Req. 78196), ou encore que la construction de deux habitations distinctes mitoyennes doit être regardée, eu égard là aussi à son architecture et à sa superficie, comme une construction à usage d’habitation individuelle (CE, 20/11/2002, Req. 211042).
Ainsi, une maison individuelle peut parfaitement comporter plusieurs logements sans être considérée comme un immeuble collectif. Dans ce cas, il n’y a pas d’obligation de diviser officiellement la maison en plusieurs ilots d’habitation distincts.
Le cohabitat est donc juridiquement possible sans division foncière obligatoire, dès lors que les critères du logement collectif ne sont pas remplis.
Le Gouvernement rappelle également que la loi ALUR a déjà créé un cadre légal spécifique pour l’habitat participatif, dont le cohabitat : il est défini comme une démarche citoyenne où des personnes s’associent pour concevoir, acquérir ou gérer ensemble leur habitat, avec des espaces communs.
Ce cadre permet de créer des statuts juridiques adaptés : coopératives d’habitants ou sociétés d’attribution et d’autopromotion.
J.O.A.N., 09/09/2025, Q. 435, P. 7780.
