Société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé : quel nombre de voix pour un associé qui possède des lots qui n’ont pas été achevés ?
Une société civile immobilière a été constituée en 1973, pour une durée de cinquante ans, en vue de l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’immeubles destinés à être attribués par lots aux associés en jouissance à temps partagé – timeshare -, les immeubles devant être construits en deux tranches successives.
En 1976, la Société immobilière des résidences touristiques (la SIRT), a acquis des parts de la SCI correspondant pour l’essentiel à des lots non encore construits. La seconde tranche des travaux n’a pas été intégralement achevée.
Les associés de la SCI se sont réunis en assemblée générale en 2016 et 2017. Soutenant que la totalité de ses voix n’avait pas été prise en compte lors de ces assemblées générales, la SIRT a assigné, avec succès, la SCI en annulation de plusieurs résolutions.
Le pourvoi de la SCI soulève la question de savoir s’il y a lieu de tenir compte des parts détenues par un associé d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé pour déterminer le nombre de voix de cet associé à l’assemblée générale de la société, au sens de l’article 15 de la loi du 06/01/1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, lorsque ces parts sont attachées à des lots qui n’ont pas été attribués en jouissance.
La Cour de cassation (09/10/2025, 23-21403) rappelle tout d’abord que :
– selon l’article 15 de la loi N. 86-18 du 06/01/1986, « chaque associé d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé dispose, pour toute décision qui ne concerne pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, d’un nombre de voix proportionnel au nombre de parts ou actions qu’il détient dans le capital social ;
– selon les articles 8, alinéas 2 à 4, et 11 de cette loi, les parts ou actions sont réparties entre les associés en fonction des caractéristiques du lot attribué à chacun d’eux, de la durée et de l’époque d’utilisation du local correspondant et valorisées au jour de l’affectation aux lots des groupes de droits sociaux qui leur sont attachés, cette affectation donnant lieu à l’établissement, avant tout commencement des travaux de construction ou, en cas d’acquisition de l’immeuble existant, avant toute entrée en jouissance des associés, d’un tableau annexé à l’état descriptif de division« .
Elle précise ensuite qu’il « en résulte que le nombre de voix dont dispose un associé pour toute décision qui ne concerne pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, est proportionnel au nombre de ses parts ou actions attachées à des lots dont l’attribution en jouissance est prévue avant tout commencement des travaux de construction ou, en cas d’acquisition de l’immeuble existant, avant toute entrée en jouissance des associés, et non au nombre de ses seules parts ou actions attachées à des lots effectivement attribués en jouissance« .
Elle juge donc que « le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé« .
