Faute du notaire et promesse de vente : la loyauté du notaire au cœur du litige.

Par acte du 25 mars 2016 reçu par un notaire, un promettant a consenti à un bénéficiaire une promesse unilatérale de vente d’un terrain au prix d’un million d’euros, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, la validité de la promesse expirant le 31 mars 2017. Le permis de construire n’ayant pas été obtenu à cette date, le promettant a, le 2 août 2017, conclu une promesse de vente avec un autre acquéreur. Par acte du 27 octobre 2017, la bénéficiaire initial a assigné le promettant, le notaire et l’acquéreur, en perfection de la vente et indemnisation de ses préjudices.

Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par le bénéficiaire, fondée sur le manquement du notaire à son obligation de loyauté, les juges du fond retiennent qu’il n’a pas été admis par la Cour de cassation que le non-respect d’une règle de politesse soit constitutif d’une faute susceptible d’ouvrir droit à des dommages-intérêts et qu’il n’est pas établi, au vu des seuls éléments versés aux débats, que le notaire aurait œuvré pour obtenir un acheteur mieux-disant afin d’évincer délibérément le bénéficiaire.

Au visa de l’article 1240 du Code civil aux termes duquel “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer“, la Cour de cassation (23-18202) juge qu'”en se déterminant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, que le bénéficiaire avait transmis au notaire, le 27 juillet 2017, la nouvelle demande de permis de construire qu’il avait déposé, sans examiner l’attestation des promettants du 14 août 2017 selon laquelle le notaire leur avait indiqué, en les recevant en son étude le 31 juillet 2017, que le bénéficiaire n’avait pas déposé un nouveau permis de construire et n’entendait manifestement plus acheter, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.

C.Cass.Civ.3ème, 23-18202, 25/09/2025 ;
legifrance.gouv.fr

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