Bail verbal d’une maison avec un grand terrain : la convention cache peut-être un bail rural…
Des bailleurs ont donné à bail un ensemble immobilier dans l’Allier comportant une maison d’habitation, des dépendances et un terrain d’une surface d’environ deux hectares selon convention verbale ayant pris effet en 2011 moyennant un loyer mensuel de 450 euros.
En décembre 2019, ils ont délivré au locataire un congé avec offre de vendre fondé sur les dispositions de la loi N. 89-462 du 06/07/1989.
Le locataire a soutenu, avec succès, bénéficier d’un bail rural et sollicité le renvoi de l’affaire devant le le tribunal paritaire des baux ruraux.
Les bailleurs soutiennent qu’il est impossible de déduire de la convention verbale en elle-même la nature exacte de la volonté des parties et que la cour d’appel aurait du vérifier si le bien donné à bail avait été mis à disposition en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole.
En l’espèce, la cour d’appel a :
– d’abord, relevé que le terrain d’une surface d’environ deux hectares, sur lequel se trouvaient des poulaillers et un bâtiment agricole, n’était pas assimilable à un jardin d’agrément ou à un potager domestique accessoire d’une maison d’habitation ;
– ensuite, retenu que le locataire justifiait de l’exercice, sur le domaine pris à bail, d’une activité de nature agricole depuis l’origine et que, compte tenu de la configuration des lieux et de l’activité du locataire au moment de l’entrée en jouissance puis tout au long du bail, aucun changement de destination ne pouvait être intervenu à l’insu des bailleurs.
La Cour de cassation (02/10/2025, 23-23620) juge qu’en « faisant ainsi ressortir que le bien avait un usage agricole et avait été mis à la disposition des locataires en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que le bail devait être qualifié de rural et a légalement justifié sa décision« .
C.Cass.Civ.3ème, 02/10/2025, 23-23620 ;
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