Enclavement préexistant recréé par la division du fonds : la servitude de passage reste limitée aux parcelles issues du fonds divisé.
M. [N] a vendu à une société, en 2017, des parcelles cadastrées 2, 5 et 7. M. [N] avait préalablement vendu à un couple, en 2013, les parcelles voisines cadastrées 6 et 4 lui appartenant et qui permettaient à l’ensemble de leurs parcelles d’accéder à la voie publique. Se prévalant de l’état d’enclave des parcelles acquises, la société a assigné M. [B], propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée 1, en fixation de l’assiette de la servitude de passage. Soutenant que l’état d’enclave résultait de la division, par l’acte de vente de 2013, d’un fonds unique, M. [B] s’est opposé à la fixation de l’assiette de la servitude sur son fonds.
Les juges du fond rejettent la demande de fixation de l’assiette de la servitude de passage pour le désenclavement du fonds de la société sur la parcelle cadastrée 1 appartenant à M. [B] en relevant, d’abord, que M. [N] avait acquis, en avril 1999, les parcelles cadastrées 4 et 5, puis, par acte de juillet 1999, les parcelles 2, 6 et 7 et que le fonds unique ainsi constitué disposait d’un accès à la voie publique par la parcelle 4. Ils ont, ensuite, constaté que M. [N] avait vendu, en 2013, les parcelles cadastrées 4 et 6 et que M. [N] était resté propriétaire du fonds enclavé constitué par les parcelles cadastrées 2, 5 et 7, par la suite vendues à la société.
Au visa de l’article 684, alinéa 1er, du Code civil, dont il ressort que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes« , la Cour de cassation (24-17240) précise que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique« . Elle ajoute qu' »en outre, la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil« .
Par conséquent, en ayant ainsi caractérisé que l’état d’enclave des parcelles 2, 5 et 7 était la conséquence directe de la vente, intervenue en 2013, de la parcelle 4, la cour d’appel en a exactement déduit, nonobstant l’acquisition de ces parcelles, en 2017, par la société, que le passage permettant leur désenclavement ne pouvait être établi que sur les parcelles issues du fonds divisé.
C.Cass.Civ.3ème, 24-17240, 20/11/2025 ;
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