L’obligation continue de délivrance : la persistance du manquement permet au locataire d’exercer une action en exécution forcée.

En 2012, ont été donnés à bail commercial des locaux à usage de “toutes activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques destinés aux collectivités et plus généralement les activités décrites dans son objet social”, pour une durée de neuf années.

En 2020, la locataire a assigné la bailleresse pour obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l’indemniser de ses préjudices. La bailleresse a soulevé, avec succès, une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Pour déclarer irrecevables les demandes de la locataire, la cour d’appel a retenu qu’à la date de signature du bail “les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années, que l’état de vétusté initiale était connu et apparent et n’a pas empêché l’exploitation des activités de la locataire ce qui établit le respect par la bailleresse de son obligation de délivrance, seuls les enjeux en termes d’exploitation n’ayant pas été mesurés par la locataire, de sorte qu’ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de cinq ans, celle-ci est prescrite en son action fondée sur l’article 1755 du code civil”.

La Cour de cassation (04/12/2025, 23-23357) rappelle notamment que selon l’article 1719 du Code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble“.

Elle précise que “ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur“.

Elle juge donc qu’en “se déterminant ainsi, par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.

C.Cass.Civ.3ème, 04/12/2025, 23-23357 ;
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