Droit de préemption urbain : quid du délai pour préempter en cas d’erreur substantielle dans la DIA ?
Une commune a réceptionné une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) concernant la vente d’un terrain. Elle a adressé une demande de précisions visant à rectifier des incohérences. Selon elle, la DIA mentionne un “bien bâti” alors que la promesse de vente annexée fait référence à un “terrain nu”.
La DIA est rectifiée et la commune exerce son droit de préemption après l’expiration du délai de deux mois. La société bénéficiaire de la promesse de vente demande au juge des référés du Tribunal administratif la suspension de cette décision au motif qu’elle est tardive. La commune soutient que la DIA contenait une erreur substantielle de nature à interrompre le délai d’instruction de deux mois.
La demande est rejetée et la société se pourvoit en cassation.
Dans sa décision, le Conseil d’Etat (Req. 500233) précise qu’il convient de distinguer deux situations ayant une incidence sur le délai d’instruction d’une DIA.
Il résulte des articles L. 213-2 et R. 214-5 du Code de l’urbanisme que “le titulaire du droit de préemption urbain dispose pour exercer ce droit d’un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration préalable. Ces dispositions visent notamment à ce que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption sachent de façon certaine et dans de brefs délais s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation envisagée. Elles constituent donc pour eux une garantie“.
Toutefois, d’une part, “dans le cas où la déclaration initiale est entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation, le délai de deux mois ne court qu’à compter de la réception par l’administration d’une déclaration rectifiée“.
D’autre part, “ce délai est suspendu à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière ou de la demande de visite du bien effectuée par le titulaire du droit de préemption. Il reprend alors à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption.
Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Lorsqu’il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, le cas échéant suspendu ou prorogé dans les conditions rappelées ci-dessus, ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, le titulaire du droit de préemption se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption. Si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin“.
En l’espèce, le Conseil d’État retient que la DIA initiale comportait en annexe la promesse de vente, laquelle indiquait que le bâtiment était endommagé, mais que le vendeur s’engageait à le démolir à ses frais afin de livrer, pour le prix convenu, un terrain nu. Il en conclut que la DIA ne comportait aucune erreur substantielle sur la consistance du bien vendu, de sorte que le délai de deux mois imparti à la commune pour exercer son droit de préemption ne pouvait être prorogé.
Il annule donc l’ordonnance de référé.
C.E., Req. 500233, 07/11/2025 ;
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