Usucapion : le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre.
Les propriétaires du lot 3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, accessible par deux rues, soutenant que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour partie commune, et pour partie sur une cour sur laquelle seul un droit de jouissance spéciale était accordé aux propriétaires du lot 2, et qu’ils étaient privés de l’accès à l’immeuble par une des rues, ont assigné les propriétaires du lot 1 et du lot 2, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en remise en état et remise des clés de la porte donnant sur ladite rue.
Pour dire que les propriétaires du lot 2 ont acquis par usucapion les constructions litigieuses, édifiées sur les cours situées de part et d’autre de leur lot, les juges du fond retiennent qu’il résulte du règlement de copropriété et de l’acte de propriété de ces derniers que les cours situées de part et d’autre du lot 2 et derrière celui-ci, sont affectées à la jouissance spéciale dudit lot, qu’il est expressément mentionné dans le règlement de copropriété que “l’acquéreur du second lot aura seul l’usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l’entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots” et en déduisent que cette mention du règlement de copropriété est suffisante pour établir un juste titre au profit desdits propriétaires, nonobstant l’absence de désignation des extensions litigieuses dans leur acte de vente ou ledit règlement.
Au visa de l’article 2265 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi N. 2008-561 du 17/06/2008, dont il ressort que “celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans“, la Cour de cassation (24-15759), qui rappelle qu'”il est jugé que le juste titre est celui qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (3e Civ., 11 février 2015, pourvoi n° 13-24.770, Bull. 2015, III, n° 17)”, juge qu'”en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre, la cour d’appel a violé le texte susvisé”.
Par ailleurs, les juges du fond ont également refusé d’ordonner la remise des clés du portail aux propriétaires du lot 3 en retenant que si la cour permettant l’accès à la rue constituait bien une partie commune, ni leur titre de propriété ni le règlement de copropriété ne prévoyaient un droit d’accès à cette cour, et qu’aucun accès direct n’existait depuis leurs parties privatives.
Au visa des articles 3, 4, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2019-1101 du 30/10/2019, et 9, alinéa 1er, de la loi N. 65-557 du 10/07/1965, dont il ressort que “sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux“, que “les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement” et que “chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble“, la Cour de cassation juge qu'”en statuant ainsi, sans constater que la cour et le portail donnant sur la [rue] constituaient, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle [les propriétaires] n’avaient aucun droit, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 18/12/2025, 24-15759 ;
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