CCMI : la clause de dénonciation du contrat moyennant une indemnité n’est pas une clause pénale.
Il ressort de la décision (24-12082 ►Consulter la décision) que “la clause d’un contrat de CCMI qui autorise le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionne pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne peut s’analyser en une clause pénale, mais constitue une clause de dédit, non susceptible de modération“.
Plus précisément, les faits et la procédure étaient les suivants :
Des maîtres d’ouvrage ont conclu, le 22 juin 2018, avec un constructeur, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), pour un prix de 137 810 euros. Le 18 septembre 2018, avant le démarrage du chantier, les maîtres de l’ouvrage ont informé le constructeur qu’ils renonçaient à leur projet de construction. Le constructeur a assigné les maîtres de l’ouvrage en paiement de l’indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % prévue par le contrat.
Pour réduire le montant de l’indemnité de résiliation due par les maîtres de l’ouvrage, les juges du fond, qui relèvent que, selon l’article 17-2 des stipulations contractuelles, la résiliation du contrat par les maîtres de l’ouvrage en application de l’article 1794 du Code civil entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction, retiennent qu’en prévoyant un dédommagement pour les frais engagés par le constructeur et le gain manqué à raison de l’interruption de la construction, majorant ainsi les charges financières pesant sur le débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le constructeur en cas de rupture fautive du contrat, l’indemnité stipulée constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge.
Le constructeur reproche aux juges du fond de fixer à 6 980 euros la somme due par les maîtres de l’ouvrage à titre d’indemnité contractuelle.
Au visa des articles 1231-5 et 1794 du Code civil, dont il ressort du second de ces textes que “le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise” et du premier que “la clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, se distingue de la faculté de dédit qui lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire. Cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité de dédit“, la Cour de cassation juge qu'”en statuant ainsi, alors que la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 24-12082, 08/01/2026 ;
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