Méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial : quelle sanction et quelle prescription ?
La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité. L’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code
Une société locataire exploite un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dans un immeuble loué selon bail commercial. En 2017, la SCI bailleresse a vendu l’immeuble à une société par actions simplifiée – SAS. Cette dernière a notifié en 2020 à la locataire, au visa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce son intention de vendre l’immeuble.
La locataire a assigné la SCI et la SAS en nullité de la vente de 2017, restitution des loyers versés depuis la vente et indemnisation, soutenant que cette vente était intervenue en fraude à ses droits.
La SAS a soulevé, avec succès, une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La Cour de cassation précise qu’il résulte des articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du Code de commerce, d’une part, “que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code“.
Le pourvoi du locataire est donc rejeté.
C.Cass.Civ.3ème, 18/12/2025, 24-10767 ;
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