Le droit de préférence du locataire commercial s’applique-t-il en cas de cession au profit d’une SCI constituée exclusivement entre parents ou alliés
Une société civile immobilière – SCI, dont M. L est le gérant, propriétaire de locaux donné à bail commercial, a consenti une promesse de vente des locaux loués à la SCI Fenix, constituée par M. L et ses deux enfants sous condition suspensive de non-exercice d’un droit de préférence du locataire.
Le notaire a notifié l’offre de vente à la locataire au visa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui a déclaré accepter. La bailleresse ayant refusé de conclure la vente à son bénéfice, la locataire l’a assignée en réalisation de la vente.
La cour d’appel a déclaré parfaite la vente à l’égard de la locataire par l’acceptation de l’offre de vente. La bailleresse rappelle que le droit de préemption du preneur à bail commercial, dérogatoire au droit de propriété, étant d’interprétation stricte, il ne peut s’appliquer à la cession intrafamiliale d’un bien au profit des enfants du bailleur. Elle soutient qu’en faisant application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce à la cession intrafamiliale d’un bien dont le cédant était une SCI familiale et le cessionnaire la SCI familiale créée par les enfants du bailleur, la cour d’appel a violé l’article précité.
La Cour de cassation – 05/03/2026, 24-11525 ►Consulter la décision – rappelle tout d’abord que selon “l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire“.
Elle précise tout d’abord que selon le dernier alinéa de ce texte, “ces dispositions ne sont pas applicables à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint” et ensuite que “ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés“.
Elle juge donc que “la cour d’appel, qui a constaté que les parties à l’acte de vente projeté étaient des sociétés civiles immobilières, et non des personnes physiques, en a exactement déduit que la cession entre les [deux SCI] n’était pas faite au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, et que la locataire bénéficiait d’un droit de préférence“.
C.Cass.Civ.3ème, 05/03/2026, 24-11525 ;
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