Irrecevabilité de l’action en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour le bénéficiaire d’une promesse de vente sous conditions suspensives.
Le bénéficiaire d’un permis de construire a assigné le propriétaire de la parcelle voisine aux fins de voir constater l’existence d’un chemin d’exploitation traversant la parcelle voisine et de juger que le voisin ne pouvait lui interdire l’accès et, par ailleurs, de reconnaître l’existence d’une servitude de passage pour enclave bénéficiant à sa propriété et grevant le fonds voisin.
Le permis de construire obtenu par le bénéficiaire a été transféré à des acquéreurs bénéficiaires d’une promesse synallagmatique de vente consentie par le propriétaire. Ces derniers sont intervenus à l’instance en reprenant les demandes initialement formées par le propriétaire.
Le voisin a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir des requérants.
Les juges du fond déclarent irrecevable l’action diligentée par les acquéreurs pour “défaut de qualité à agir”.
Les requérants forment un pourvoi en soutenant “qu’en cas de mise en vente d’une parcelle, a qualité pour réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle le bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur cette parcelle”.
Au visa de l’article 682 du Code civil dont il ressort que “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a aucune issue sur la voie publique, peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour l’exploitation de son héritage, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner” et de l’article 32 du Code de procédure civile dont il résulte qu”‘est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir”, la Cour de cassation (25-12491, ►Consulter la décision) juge qu'”il s’en déduit que le bénéficiaire d’une promesse de vente d’une parcelle, qui, lorsqu’elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d’aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l’article 682 du code civil“.
Le moyen est donc rejeté.
C.Cass.Civ.3ème, 02/07/2026, 25-12491 ;
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