Condition suspensive : n’est pas réputée accomplie la condition stipulée dans l’intérêt du vendeur et défaillie par la faute de l’acquéreur.
Des crédit-bailleurs ont, par contrat de crédit-bail immobilier, mis à la disposition d’une société, un groupe d’immeubles, l’acte réservant à celle-ci une option d’en acquérir la propriété à terme. Par acte sous signature privée de 2017, la société a promis de vendre à la société V ce groupe d’immeubles sous la condition suspensive de l’acceptation, par les crédit-bailleurs, de la levée anticipée de l’option, dans les vingt-quatre heures maximum avant la signature de l’acte authentique de vente prévue entre eux au plus tard le 31 janvier 2018.
La promesse prévoyait, d’une part, la consignation d’une certaine somme par l’acquéreur entre les mains du notaire, d’autre part, en cas de défaillance ou de refus de signer de l’une des parties, alors que les conditions suspensives seraient réalisées, que l’autre partie pourrait renoncer à poursuivre l’exécution de la vente et qu’il lui serait dû une pénalité d’un certain montant.
Par courrier du 17 janvier 2018, l’acquéreur (la société V) a informé le notaire qu’il souhaitait un report de l’échéance de la promesse à une certaine date et bénéficier d’une condition suspensive de financement, ce qui lui a été refusé.
Soutenant que l’absence de régularisation de l’acte de vente était le fait du vendeur n’ayant pas justifié de la réalisation de la condition suspensive de levée d’option prévue au contrat de crédit-bail, l’acquéreur a assigné en vain la société vendeuse en restitution de la somme séquestrée entre les mains du notaire et en condamnation au paiement de la pénalité contractuelle.
En l’espèce, la cour d’appel a relevé que la condition suspensive tenant à l’acceptation par les crédit-bailleurs de la levée de l’option par le vendeur dans les 24 heures maximum avant la signature de l’acte authentique de vente est défaillie par la faute de la société V.
Elle ajoute cependant que cette condition défaillie n’est pas réputée accomplie alors que conformément à l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la société vendeuse qui avait intérêt à cette condition n’étant pas à l’origine de sa défaillance, imputable à la seule société V (acquéreur).
La cour d’appel a donc autorisé le versement de la somme séquestrée au profit du vendeur mais a débouté celui-ci de sa demande en paiement d’une certaine somme au titre de la clause pénale ce qu’il conteste.
La Cour de cassation – 24/09/2026, 24-16732 ►Consultez la décision – va tout d’abord préciser que “la condition suspensive ne peut être réputée accomplie, au sens de l’article 1304-3 de ce code, qu’à titre de sanction contre le débiteur qui, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement, sans préjudice d’une éventuelle action en réparation de ce dernier, lorsque c’est le créancier qui en a provoqué la défaillance“.
Elle juge donc que c’est “à bon droit” que la cour d’appel a retenu “que n’est pas réputée accomplie la condition stipulée dans l’intérêt du vendeur et défaillie par la faute de l’acquéreur“.
C.Cass.Civ.3ème, 24/09/2026, 24-16732 ;
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