Différence de régime fiscal : ventes immobilières (DMTO) vs cessions de parts de SCI immobilières (droit de 5 %).
Les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers sont soumises à des droits d’enregistrement (DMTO) dont la taxe de publicité foncière (TPF) affectée aux départements qui disposent sur cette taxe d’un pouvoir de détermination de taux encadré par le législateur (1594 D du Code général des impôts – CGI).
Les autres catégories de collectivités territoriales bénéficient de taxes additionnelles à la TPF, dont les modalités de mise en oeuvre diffèrent pour les communes de plus de 5 000 habitants et les stations de tourisme (article 1584 du CGI) et pour les communes de moins de 5 000 habitants hors stations de tourisme (article 1595 bis), ainsi que la région Île-de-France s’agissant notamment des mutations de locaux commerciaux ou à usage de bureaux (article 1599 sexies).
Par dérogation, ces dispositions ne sont pas applicables aux droits dus sur les actes de société (article 1594 B), parmi lesquels les cessions de participations dans les personnes morales à prépondérance immobilière (PMPI). Ces personnes sont celles dont l’actif est, ou a été l’année précédente, principalement constitué d’immeubles, de droits immobiliers ou de participations dans des personnes morales remplissant elles-mêmes ce critère. Ces cessions sont soumises à un droit d’enregistrement dont le taux est fixé à 5 % et le produit intégralement affecté à l’État.
Le ministre de l’économie est interrogé sur cette différence de régime fiscal et lui demande si le Gouvernement envisage de modifier les règles d’affectation du droit d’enregistrement applicable aux cessions de parts de SCI à prépondérance immobilière afin que l’intégralité du produit de cette taxation soit affectée aux collectivités territoriales, à l’instar des droits de mutation à titre onéreux sur les ventes immobilières classiques.
Le ministre – ►Consulter la réponse – rappelle tout d’abord que cette dérogation fut introduite par l’article 99 de la loi N. 83-8 du 07/01/1983 relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l’État, qui transférait les DMTO aux départements, à l’exclusion des droits dus sur les actes de société, le droit d’échange ainsi que les droits ou taxes fixes. Le choix des droits transférés était alors notamment motivé par le critère de localisation de l’assiette.
En effet, les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers et les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière étant par nature différents, elles donnent lieu à des impositions dont le produit est versé à des affectataires différents. D’une part, l’actif des sociétés à prépondérance immobilière, matérialisé par la détention de parts sociales, n’est pas toujours constitué par un seul bien immobilier. D’autre part, les mutations portant sur ces participations ne peuvent pas, matériellement, être taxées eu égard au lieu de situation de l’immeuble, comme c’est le cas pour la taxe de publicité foncière, puisqu’elles ne portent qu’indirectement sur un, ou plusieurs biens immobiliers dont le lieu de situation est potentiellement dispersé sur le territoire.
Il rappelle ensuite que dans ce contexte, plutôt que de modifier les règles d’affectation des droits d’enregistrement, le Gouvernement a soutenu les collectivités territoriales à travers l’élargissement du pouvoir de taux des départements qui peuvent relever le taux de DMTO au-delà de 4,5 %, sans que ce taux n’excède 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, hors primo-accédant (loi N. 2025-127 du 14/02/2025 de finances pour 2025 – LF 2025).
En outre, afin de sécuriser l’assiette de cette contribution et par extension le montant des droits perçus par les départements, le Gouvernement a renforcé les obligations déclaratives lors des cessions de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière, afin de lutter contre certains mécanismes d’optimisation fiscale (loi N. 2023-1322 du 29/12/2023 de finances pour 2024 – LF 2024).
Il précise qu’il n’est pas prévu de modifier davantage les règles d’affectation des DMTO.
J.O.Sénat, 01/10/2026, Q. 8122, P. 4766.
