Partie commune à jouissance exclusive : l’obligation d’entretien du propriétaire n’exonère pas la responsabilité du syndicat de copropriétaires.
Le locataire d’un local commercial situé sous une toiture-terrasse, partie commune à jouissance exclusive d’une copropriété, a subi des infiltrations d’eau provenant de cette toiture. Le règlement de copropriété mettait l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires concernés. À la suite de ces désordres, l’assemblée générale a décidé la réfection complète de l’étanchéité. Le locataire a ensuite assigné le syndicat des copropriétaires et leurs assureurs afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.
Pour rejeter la demande du locataire dirigée contre le syndicat des copropriétaires, les juges du fond retiennent que le sinistre a pour origine la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse couvrant le local commercial, partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot et que le règlement de copropriété précise que l’entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif d’un ou de plusieurs lots sont à la charge des propriétaires de ceux-ci, ce qui exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsqu’une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d’entretien.
Au visa de l’article 14, alinéa 5, de la loi N. 65-557 du 10/07/1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2019-1101 du 30/10/2019, d’ordre public, dont il ressort qu'”en application de l’article 43 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires“, la Cour de cassation (24-20973 – ►Consulter la décision) précise qu'”il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires“.
Par conséquent, “en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.
C.Cass.Civ.3ème, 17/09/2026, 24-20973 ;
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