Responsabilité du notaire qui inscrit le privilège de prêteur de deniers sur la seule quote-part indivise d’un acquéreur.

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Un couple a acquis un ensemble immobilier, en indivision pour la nue-propriété, à concurrence respectivement de 38 % et 62 %, et en tontine pour l’usufruit. L’époux, artisan, a financé l’acquisition de sa part au moyen d’un prêt consenti par une banque et garanti par un privilège de prêteur de deniers (PPD). Ce privilège a été inscrit par le notaire sur la seule quote-part de l’époux, qui a ensuite été placé en liquidation judiciaire.

Après avoir déclaré sa créance, la banque a assigné, d’une part, les acquéreurs en partage de l’indivision existant sur l’immeuble, d’autre part, le notaire en responsabilité et indemnisation. L’action en partage de l’indivision, engagée postérieurement au prononcé de la liquidation judiciaire, a été déclarée irrecevable par une décision devenue irrévocable.

Dans une première décision du 09/01/2019 (17-27411, Diane-infos 22333), la Cour de cassation avait approuvé la décision de la cour d’appel qui avait rejeté la demande de dommages-intérêts de la banque formée à l’encontre du notaire après avoir précisé que “même dans l’hypothèse où un prêt est souscrit par l’un seulement des acquéreurs d’un bien immobilier, pour financer sa part, l’assiette du privilège de prêteur de deniers est constituée par la totalité de l’immeuble et le prêteur, titulaire d’une sûreté légale née antérieurement à l’indivision, peut se prévaloir des dispositions de l’article 815-17, alinéa 1er, du code civil“.

Elle avait cependant censuré la cour d’appel qui avait rejeté l’action en responsabilité de la banque formée contre le notaire.

La cour d’appel de renvoi, pour rejeter la demande d’indemnisation formée par la banque à l’encontre du notaire, a relevé que le notaire avait commis une faute en inscrivant le PPD sur la seule part en nue-propriété de l’époux, de sorte que la banque avait à l’égard des tiers, la qualité de créancier personnel du coïndivisaire emprunteur, ce qui l’empêchait de poursuivre son droit sur l’immeuble indivis. Cependant, elle retient que la banque peut poursuivre la vente forcée de l’immeuble sans engager une procédure préalable de partage et qu’elle ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité certain et direct entre la faute imputée au notaire et le préjudice allégué tiré de l’impossibilité de recouvrer sa créance par la vente de l’immeuble grevé du privilège de prêteur.

La Cour de cassation (02/02/2022, 20-11793), après avoir rappelé son précédent attendu, au visa des articles 1382, devenu 1240, et 815-17 du Code civil, précise que “si la sûreté a été inscrite, non pas sur l’immeuble, mais sur la quote-part appartenant à l’indivisaire, le créancier n’a la qualité, à l’égard des tiers, que de créancier personnel de l’indivisaire sans droit de poursuite directe sur le bien indivis, de sorte qu’il ne dispose que de la faculté de provoquer le partage au nom de son débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui“.

Elle juge donc, qu’en “statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations qu’à la suite de cette faute, la banque, ayant à l’égard des tiers la qualité de créancier personnel du coïndivisaire emprunteur, ne pouvait exercer son droit de poursuite sur les biens indivis et ne disposait que de la seule faculté de provoquer le partage, qu’elle avait perdue en raison de la liquidation judiciaire de l’emprunteur, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.