Le notaire dont la faute a entraîné la nullité de la vente doit réparer toutes les conséquences dommageables qui en résultent pour l’acquéreur.
JURISPRUDENCE :
Suivant acte notarié reçu le 16 février 2010 par un notaire, des époux ont fait donation à leur fille et son époux (les époux Z) de la maison occupée par ceux-ci sur une parcelle sur laquelle était également édifiée la maison des donateurs. Par acte notarié établi le même jour par le même notaire, les époux Z ont vendu leur immeuble à un acquéreur, au prix de 140 000 euros, sous la condition résolutoire de l’exercice du réméré, les vendeurs s’obligeant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 220 euros.
Soutenant que le notaire n’avait pas fait procéder à la division cadastrale de la parcelle sur laquelle étaient édifiées les deux maisons avant de recevoir les actes authentiques, les donataires et les vendeurs ont assigné l’acquéreur et le notaire en nullité de la donation et de la vente et en responsabilité de celui-ci. L’acquéreur a demandé la condamnation du notaire à l’indemniser du préjudice subi en raison de la nullité de la vente.
* Pour rejeter la demande de l’acquéreur formée contre le notaire tendant à la réparation du préjudice lié à l’impossibilité d’obtenir la restitution du prix de vente du fait de l’insolvabilité des vendeurs, les juges du fond, après avoir annulé la vente en raison de la faute du notaire, retiennent qu’il incombe aux vendeurs et non au notaire de restituer le prix de vente, de sorte que les restitutions ne constituent pas un préjudice en relation directe et certaine avec la faute du notaire et ne sauraient donc être mises à sa charge.
Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, dont il résulte que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer“, la Cour de cassation (20-15194) précise qu”‘il résulte de ce texte que, si la restitution du prix consécutive à la nullité de la vente ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable, le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, peut être condamné à en garantir l’acquéreur“.
Par conséquent, “en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les vendeurs n’étaient pas insolvables et si, par suite, le préjudice de l’acquéreur lié à l’absence de restitution du prix ne devait pas être réparé par le notaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé“.
* Pour rejeter la demande de paiement d’une indemnité représentant les frais inutilement exposés par l’acquéreur, en ce compris les frais des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble et pour son refinancement, la cour d’appel a retenu que ces frais liés aux emprunts étaient inhérents au risque de l’opération, qu’ils n’étaient pas en lien direct avec les manquements du notaire et que les frais de refinancement trouvaient leur cause exclusive dans le choix de l’acquéreur de proroger le terme du réméré.
Au visa du même article, duquel il résulte “que le notaire dont la faute a concouru à la nullité de la vente est tenu de réparer toutes les conséquences dommageables qui en résultent pour l’acquéreur“, la Cour de cassation censure là aussi la décision : “en statuant ainsi, alors que la faute du notaire était à l’origine de la nullité de l’acte et que les frais engagés par l’acquéreur pour financer son acquisition au moyen de deux emprunts successifs avaient été ainsi exposés en pure perte, la cour d’appel a violé le texte susvisé”.
* Enfin, la cour d’appel avait condamné le notaire à indemniser les vendeurs au titre du coût des actes annulés tout en rejetant la demande formée par l’acquéreur au titre des frais d’acte qu’il a lui-même exposés.
Au visa du même article, la décision est également censurée sur ce point : “en statuant ainsi, après avoir retenu que le coût des actes annulés constituaient un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations, a violé le texte susvisé“.
C.Cass.Civ.1ère, 09/03/2022, 20-15194 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25557
