VEFA : en l’absence d’élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, ce dernier n’a pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération.

JURISPRUDENCE :

Par acte authentique dressé par un notaire, des époux ont acquis, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, un studio en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de tourisme, en vue d’un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de défiscalisation, moyennant le prix de 90 856 euros, financé par un emprunt souscrit auprès d’une banque par acte authentique du même jour.

Les acquéreurs étaient représentés à ces actes par un clerc de l’étude, en vertu d’une procuration authentique reçue par le notaire. Trois ans plus tard, les époux ont souscrit un prêt auprès d’une autre banque afin de rembourser celui contracté auprès de la première banque.

Se plaignant d’une carence locative de quarante mois et d’un rendement très faible de la résidence, les époux ont notamment assigné le notaire en annulation de la vente et des contrats de prêt, ainsi qu’en indemnisation de leurs préjudices en soutenant qu’il avait manqué à son devoir d’information et de conseil, leur faisant perdre une chance d’acquérir leur bien à des conditions financières plus avantageuses et conformes au prix de marché.

Les juges du fond rejettent leur demande après avoir constaté que, “dans l’acte authentique de vente, le vendeur avait fourni à l’acquéreur une garantie financière d’achèvement des travaux consentie par la [banque] et a retenu que le notaire s’était ainsi assuré que la construction serait achevée, même dans l’hypothèse de difficultés financières du promoteur” et relevé que “le même acte comportait les particularités fiscales de l’opération, que le notaire justifiait avoir notifié aux acquéreurs, le 29 juin 2007, un projet d’acte de vente auquel étaient joints en copie la notice descriptive, la liste du mobilier, le plan des locaux vendus, le document d’information, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, un modèle de procuration s’ils ne souhaitaient pas se déplacer et le décompte prévisionnel de l’acquisition, que l’acquéreur reconnaissait, en page 10 de l’acte authentique, que le contrat préliminaire lui avait été notifié et qu’il avait eu connaissance du document d’information du 11 mai 2007 contenant la description de l’ensemble immobilier et la totalité des informations d’ordre administratif et constructif du programme”.

La Cour de cassation (21-12087) juge que la cour d’appel “a pu en déduire qu’en l’absence d’élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, celui-ci n’avait pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération. Elle a ainsi légalement justifié sa décision“. – Voir Diane-infos 25728