Demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation : précisions importantes sur le point de départ de la prescription.
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Par acte du 8 septembre 2015, des vendeurs ont consenti une promesse unilatérale de vente d’un appartement au prix de 995 000 euros. La promesse a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, au plus tard le 7 novembre 2015, avec paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 99 500 euros, placée sous le séquestre du notaire. N’ayant pas obtenu le prêt prévu par la condition suspensive, l’acquéreur a, par actes des 16 et 17 novembre 2020, assigné les vendeurs aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation. Les vendeurs ont saisi un juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir prise de la prescription de l’action.
Les juges du fond déclarent irrecevables les demandes tendant à ce qu’il soit ordonné au notaire la restitution de l’indemnité d’immobilisation et tendant à la condamnation des vendeurs à verser des intérêts de retard en retenant qu’il résultait des dispositions de l’article L. 312-16, devenu L. 313-41, du Code de la consommation que, dès l’expiration de la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive, soit le 7 novembre 2015, l’acquéreur pouvait réclamer le remboursement de la somme réglée aux promettants au titre de l’indemnité d’immobilisation, que, par conséquent, le délai de prescription quinquennal applicable à l’action engagée par l’acquéreur avait expiré le 7 novembre 2020 et que cette action, engagée les 16 et 17 novembre 2020, était donc prescrite.
L’acquéreur forme un pourvoi en soutenant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; que le fait justifiant l’exercice de l’action par le bénéficiaire d’une promesse de vente tendant, en cas de défaillance de la condition suspensive à laquelle était soumise cette promesse de vente, à ce que l’indemnité d’immobilisation qu’il avait versée lui soit restituée, ne peut consister que dans la connaissance, par le bénéficiaire de la promesse, du refus du promettant que l’indemnité d’immobilisation lui soit restituée ; qu’il en résulte que le point de départ du délai de prescription auquel est soumise l’action exercée par le bénéficiaire d’une promesse de vente tendant, en cas de défaillance de la condition suspensive à laquelle était soumise cette promesse de vente, à ce que l’indemnité d’immobilisation qu’il avait versée lui soit restituée est la date à laquelle le bénéficiaire de la promesse a eu connaissance du refus du promettant que l’indemnité d’immobilisation lui soit restituée.
Au visa de l’article 2224 du Code civil, dont il résulte que “le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter“, la Cour de cassation (22-22058), qui relève que “la cour d’appel a rappelé que, selon les dispositions de l’article L. 312-16, alinéa 2, devenu l’article L. 313-41, du code de la consommation, lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit“, juge qu’elle en “a exactement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions inopérantes concernant les modalités de la libération des fonds par le séquestre, que la demande, formée plus de cinq ans après la date à laquelle l’indemnité était devenue immédiatement remboursable du fait de la défaillance de la condition suspensive, était irrecevable comme prescrite“.
