Marchand de bien et régime de faveur : précisions quant à l’application du délai abrégé de deux ans à l’engagement de revendre.
Le 31 décembre 2010, une société a acquis trois biens immobiliers occupés en se plaçant sous le régime de faveur prévu à l’article 1115 du Code général des impôts – CGI – prévoyant une taxe de publicité foncière au taux réduit en contrepartie d’un engagement de revente dans un délai de deux ans.
N’ayant pas revendu la totalité des lots constituant les biens immobiliers au 31 décembre 2012, la société s’est vu notifier une proposition de rectification puis un avis de mise en recouvrement.
Pour rappel, l’article 1115 du CGI prévoit que les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce et d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties à la TVA peuvent être exonérées des droits et taxes de mutation ou soumises à un taux réduit quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans les 5 ans. Ce délai est abrégé à 2 ans lorsque les reventes se font par lots déclenchant un droit de préemption des occupants des locaux.
La demande de rejet de ces décisions ayant été rejetée, la société soutient que l’article 1115 du CGI prévoit que le délai ramené à deux ans s’applique « pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption », de sorte qu’il faut se placer à la date des reventes pour apprécier si celles-ci ont pu ou non déclencher le droit de préemption du locataire.
La Cour de cassation (09/10/2024, 22-20175) précise tout d’abord qu’il résulte des dispositions du premier et du dernier alinéas de l’article 1115 du CGI que, « pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou celui prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin de bénéficier du régime de faveur prévu à l’alinéa 1er de l’article 1115 du code général des impôts, l’acquéreur doit revendre les lots concernés dans le délai légal de deux ans, lequel, courant à compter de la date de l’acquisition de l’immeuble, est applicable dès lors que les lots concernés sont occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date d’expiration de ce délai« .
Elle relève ensuite qu’après « avoir exactement énoncé que l’article 1115 du code général des impôts implique un engagement de revente dans le délai particulier de deux ans, si le bien est susceptible de faire l’objet d’un droit de préemption, et dans le délai de cinq ans, si le bien cédé est libre, l’arrêt retient que la société (…) ayant pris l’engagement, le 31 décembre 2010, de revendre les biens occupés dans un délai de deux ans, elle n’a pas respecté l’engagement pris pour les lots concernés susceptibles de faire l’objet d’une préemption par leurs occupants« .
Elle juge donc que « de ces énonciations, constatations et appréciations, faisant ressortir qu’à la date d’expiration du délai de deux ans suivant l’acquisition du bien immobilier, les lots concernés, qui étaient susceptibles de faire l’objet d’une préemption par leurs occupants, n’avaient pas été revendus, la cour d’appel a déduit à bon droit que l’engagement pris le 31 décembre 2010 de revendre dans un délai de deux ans les lots concernés n’avait pas été respecté et que, par suite, la société (…) ne pouvait pas bénéficier du régime de faveur prévu à l’article 1115 du code général des impôts« .
C.Cass.Com., 09/10/2024, 22-20175 ;
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