Précisions quant au calcul de la plus-value imposable en présence d’une cession portant sur une partie seulement d’un bien.
M. B. et Mme A. ont acquis en indivision, le 2 juin 2004, d’une part, deux parcelles de terrain supportant un bâtiment à usage de ferme, dépendances et terrain attenant et, d’autre part, une parcelle supportant un bâtiment à usage de bergerie, avec terrain attenant, au prix global de 2 000 000 euros.
Les acquéreurs ont conservé les deux premières parcelles et, après avoir procédé, le 25 janvier 2010, à la division de la troisième parcelle en deux parcelles, ont vendu, en février 2014, le chalet qu’ils avaient fait édifier sur la parcelle divisée, avec le terrain attenant, pour un prix global de 7 900 000 euros.
Pour calculer la plus-value immobilière – PVI – réalisée à l’occasion de cette cession, les vendeurs ont évalué le prix d’acquisition, en 2004, de la partie du bien immobilier revendue en 2014 en se fondant sur la valeur vénale de celle-ci, déterminée en fonction de son potentiel de surface hors oeuvre nette (SHON) constructible, soit un prix d’acquisition de 1 120 000 euros, déclaré dans l’acte de vente de février 2014, pour une SHON de 560 m2. Mme A., propriétaire de la moitié du bien revendu, a ainsi déclaré, la concernant, une plus-value calculée sur la base d’un prix d’acquisition de 560 000 euros.
L’administration fiscale a remis en cause ce prix d’acquisition et retenu, pour l’ensemble de la parcelle qui a été divisée, celui de 500 800 euros, mentionné dans la partie de l’acte d’acquisition de juin 2004 relative aux déclarations sur les plus-values des vendeurs, qu’elle a ramené à 454 589 euros pour la parcelle issue de la division sur laquelle a été édifiée le chalet, compte tenu de la division parcellaire intervenue depuis, soit un prix d’acquisition, pour la part des droits de Mme A. sur ce bien, de 227 294 euros.
Les juges du fond ont rejeté la demande de Mme A tendant à la décharge des impositions et majorations réclamées par l’administration fiscale.
Le Conseil d’Etat (11/03/2025, Req. 492334) précise notamment qu’il résulte « des dispositions de l’article 150 VB du code général des impôts et de l’article 74 SD de l’annexe II à ce code que, lorsque la cession porte sur une partie seulement d’un bien, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie et, qu’à défaut de prix stipulé dans l’acte pour celle-ci, doit être recherchée sa valeur vénale à sa date d’entrée dans le patrimoine du cédant« .
Il considère donc « qu’en jugeant que le prix mentionné par les seuls cédants issu de la ventilation unilatérale du prix stipulé dans cet acte pour l’ensemble des parcelles cédées entre ses différentes composantes en vue de calculer le montant de leur plus-value et de leur imposition, dans la partie normalisée de l’acte d’acquisition du 2 juin 2004 prévue par les dispositions de l’article 34 du décret du 4 janvier 1955, devait être regardé comme le prix d’acquisition stipulé dans l’acte du bien immobilier en cause au sens et pour l’application du I de l’article 150 VB du code général des impôts, et en s’abstenant par suite de rechercher la valeur vénale réelle du bien à la date d’entrée dans le patrimoine de Mme A., la cour a commis une erreur de droit« .
CE, 11/03/2025, Req. 492334 ;
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