VEFA : la surface du contrat de réservation fait foi si les plans sont illisibles.
Un acquéreur a signé un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour un appartement. Estimant que le bien livré était d’une surface habitable moindre que celle convenue, l’acquéreur a assigné le promoteur en réduction du prix de vente.
Pour fixer la surface non délivrée à 11,97 m² et condamner le promoteur à payer à l’acquéreur une certaine somme au titre de la réduction du prix de vente, la cour d’appel a retenu que l’acte authentique et la procuration pour vendre ne précisaient pas la contenance du lot vendu et que les plans annexés à cet acte notarié étaient illisibles, seul le contrat de réservation mentionnant clairement une surface de 117 m² environ.
Le promoteur forme un pourvoi en soutenant que l’acte de vente d’une construction en état futur d’achèvement doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance de l’immeuble et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ; qu’en l’espèce, l’arrêt attaqué a admis qu’en cas de différence entre les stipulations du contrat de réservation et celles de l’acte authentique, ces dernières prévalaient, mais a objecté que la superficie de 117 m² indiquée dans le contrat de réservation devait être retenue pour la raison qu’elle était la seule surface lisible dans les pièces contractuelles, avec une tolérance de 5 % ; qu’en statuant ainsi sans constater que l’acte de vente se référait aux indications du contrat de réservation relatives à la consistance de l’immeuble et que ce contrat avait été déposé chez un notaire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 261-10, L 261-11, R. 263-13 et R 261-25 du Code de la construction (CCH).
Par ailleurs, le promoteur soutient que l’exposante faisait valoir que, selon les stipulations de l’acte notarié de vente, les acquéreurs avaient accepté, en le régularisant, “vouloir se référer aux seules spécifications du plan ci-annexé sans qu’aucune indemnité ne puisse être réclamée du fait de la disparité”, de telle sorte que seul prévalait le dernier plan annexé à l’acte et notifié aux acquéreurs, indiquant une surface de 110,09 m² ; qu’en écartant ce plan comme illisible sans répondre à ces conclusions, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.
Pour la Cour de cassation (23-20555), la cour d’appel en a “souverainement déduit, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que la surface contractuellement convenue était celle figurant au contrat de réservation et que, la surface de 105,3 m² délivrée à l’acquéreur représentant une différence supérieure à la marge d’erreur de 5 % tolérée, l’acquéreur était fondé à demander une réduction du prix“.
Le pourvoi est donc rejeté.
C.Cass.Civ.3ème, 23-20555, 03/04/2025 ;
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