Quid en cas de vente sous seing privé de la pleine propriété d’un bien puis de la vente notariée de l’usufruit du même bien ?
Par acte sous seing privé du 5 décembre 1997, Mme [I] a vendu sa part indivise portant sur un immeuble d’habitation à son coïndivisaire, dont elle était divorcée. Par acte notarié du 22 juillet 2002, Mme [I] a vendu à M. [P] l’usufruit de cette part indivise. Mme [W], conjoint survivant de M. [P], décédé le 17 avril 2018, a assigné Mme [I] afin de faire juger que la vente en pleine propriété du 5 décembre 1997 était parfaite et que M. [P] était, à son décès, seul propriétaire de l’immeuble litigieux.
Pour dire que l’acte sous seing privé du 5 décembre 1997 constituait la formalisation d’une vente parfaite de la pleine propriété de la part indivise de Mme [I] à M. [P], les juges du fond retiennent que, nonobstant l’absence de régularisation de l’accord par un acte authentique et de publication dudit acte, l’ensemble des documents révèle sans aucune équivoque un accord ferme et définitif des parties sur la chose et sur le prix, et en déduit que, M. [P] étant seul propriétaire de la maison, l’acte de vente ultérieurement consenti le 22 juillet 2002 par lequel Mme [I] vendait à M. [P] la moitié indivise en usufruit du bien immobilier ne peut qu’être qualifié de fictif.
Mme [I] forme un pourvoi en soutenant “que si les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles peuvent être révoquées de leur consentement mutuel”. Mme [I] faisait valoir, dans ses conclusions d’appel, que “du fait de la signature de cet acte authentique en juillet 2002, l’acte passé sous signature privée entre les parties en décembre 1997 ne peut être considéré comme valant vente, mais tout au plus comme l’acte préparatoire. L’esprit des parties de l’époque était la cession de l’usufruit des droits de Mme [I] divorcée [P], n’en déplaise à Mme [W]. En tout état de cause, ils en ont ainsi décidé ensemble avec l’aide de leur notaire, et les ayants-droit ne peuvent revenir sur cette décision consacrée par acte authentique”.
Au visa de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131 du 10/02/2016, dont il ressort que “les conventions légalement formées peuvent être révoquées du consentement mutuel des parties“, la Cour de cassation (24-12122) juge qu'”en se déterminant ainsi, alors que Mme [I] soutenait, dans ses conclusions d’appel, que la signature de l’acte authentique du 22 juillet 2002 avait entériné, en dépit du premier acte passé entre elles le 5 décembre 1997, la volonté des parties de cantonner la cession au seul usufruit, sans rechercher si l’acte authentique ne consacrait pas une nécessaire révocation tacite de l’acte sous seing privé antérieur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.
