Changement d’usage illicite : la loi Le Meur est-elle rétroactive ?
Le tribunal judiciaire de Paris a sollicité un avis de la Cour de cassation concernant l’application dans le temps de la loi N. 2024-1039 du 19/11/2024, dite loi Le Meur, qui a modifié les critères définissant l’usage d’habitation d’un local, en matière de changement d’usage illicite de logements (notamment liés à la location meublée de courte durée).
En l’espèce, la ville de Paris a engagé une action en justice contre le propriétaire d’un local proposé à la location touristique afin de le voir condamné à une amende civile pour changement d’usage illicite.
Dans sa rédaction antérieure à la loi Le Meur, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) disposait qu’un local était réputé à usage d’habitation s’il avait cette affectation au 1er janvier 1970. Depuis l’entrée en vigueur de ladite loi, la qualification de l’usage d’habitation s’apprécie désormais soit au regard d’une période fixe comprise entre 1970 et 1976, soit au sein d’une période glissante de trente années précédant la demande d’autorisation de changement d’usage ou la contestation de l’usage. Corrélativement, l’article L. 651-2 a été modifié pour porter le montant maximal de l’amende civile encourue en cas de changement d’usage illicite de 50 000 € à 100 000 € par local.
Les questions posées étaient celles-ci :
– En cas d’infraction constatée avant l’entrée en vigueur de cette loi, doit-on appliquer les nouveaux critères ou ceux anciens pour déterminer si un local est à usage d’habitation ?
– Si la nouvelle loi s’applique aux faits antérieurs, ses critères s’appliquent-ils aux instances en cours ou seulement à celles introduites après son entrée en vigueur ?
La Cour de cassation (25-70002) rappelle, d’une part, que l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du CCH présente le caractère d’une sanction punitive (C.Cass.Civ.3ème, 11/07/2024, 23-10467 – Diane-infos 27915) et, d’autre part, que le principe de légalité des peines, selon lequel nul ne peut être puni qu’en vertu d’une loi promulguée antérieurement à l’infraction, s’applique à toute mesure ayant le caractère d’une punition (C.Constit., 30/12/1982, N. 82-155 DC).
En analysant les nouvelles dispositions introduites par la loi Le Meur, la Cour de cassation observe qu’elles modifient les règles de fond en soumettant à un régime d’autorisation préalable certains changements d’usage qui n’étaient pas soumis à une telle exigence sous l’empire du droit antérieur. Estimant que ces dispositions sont plus sévères, elle juge qu’elles ne peuvent recevoir application rétroactive.
En conséquence, lorsque l’amende civile, visée à l’article L. 651-2 CCH, est requise pour un changement d’usage illicite survenu avant l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, l’usage d’habitation du local doit être apprécié selon les critères antérieurs, tels que définis par la version précédente de l’article L. 631-7 CCH.
C.Cass.Civ.3ème, 10/04/2025, 25-70002 ;
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