Congé du bail d’habitation : le refus de réception par le bailleur de la lettre recommandée empêche-t-il de faire courir le délai du préavis ?

Une bailleresse a donné à bail, le 5 juillet 2017 un appartement. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) du 24 mai 2019, revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”, le locataire a donné congé à la bailleresse avec un préavis d’un mois. Le 28 juin 2019, les cautions du locataire ont adressé à la bailleresse une lettre suivie et une LRAR contenant la copie du congé donné par le locataire. La lettre suivie a été déposée dans la boîte aux lettres de la bailleresse le 1er juillet 2019.

Le 26 décembre 2019, la bailleresse a assigné le locataire et les cautions en paiement d’un solde de loyers et charges, de réparations locatives, de frais d’huissier de justice ainsi que de dommages-intérêts.

Pour condamner solidairement le locataire et les cautions au paiement des loyers dus jusqu’au seul mois de juillet 2019, les juges du fond retiennent que le locataire a délivré congé avec préavis réduit le 18 juin 2019 en adressant à la bailleresse une LRAR, que celle-ci ne peut, en ne retirant pas le courrier recommandé du locataire, se créer le droit potestatif de ne pas faire courir le délai du préavis alors qu’elle justifie par ses propres pièces avoir été présente à son domicile le 26 juin 2019 dans le temps du retrait de la lettre recommandée, qu’au 1er juillet 2019, il a été remis dans sa boîte aux lettres une lettre suivie adressée par les cautions comprenant une copie du congé du 18 juin 2019, et que le délai de préavis applicable au congé a donc commencé à courir au jour de la réception de cette lettre suivie par la bailleresse.

Au visa de l’article 15, I, de la loi N. 89-462 du 06/07/1989, dans sa version antérieure à celle issue de la loi N. 2023-668 du 27/07/2023, dont il ressort que “le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre“, la Cour de cassation (23-13151) juge qu'”en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait signé un avis de réception d’une lettre recommandée contenant un congé ou que le congé lui avait été remis en main propre, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.