Détournements de baux emphytéotiques : appel à une vigilance accrue des notaires.
R.M. Sénat Chain-Larché
Le sénateur alerte le ministre de l’Intérieur sur l’usage détourné des baux emphytéotiques pour contourner le droit de préemption des collectivités et de la SAFER.
Ces baux de très longue durée (jusqu’à 99 ans), non soumis à déclaration d’intention d’aliéner (DIA), échappent à tout contrôle des autorités locales, qui ne peuvent ni exercer leur droit de préemption ni anticiper les projets prévus sur les terrains concernés.
Il souligne que ces baux sont parfois utilisés comme de véritables ventes déguisées, conférant aux preneurs des droits équivalents à ceux d’un propriétaire, leur permettant de construire ou d’utiliser les terrains – même en zone naturelle – à des fins non agricoles. Ces situations se traduisent par des constructions anarchiques (cabanisation, caravaning, campements) au mépris des règles d’urbanisme.
Face à l’impuissance des élus locaux dans ces cas, le sénateur demande au ministre quelles mesures il entend prendre pour encadrer ces pratiques, tout en respectant le droit de propriété.
Dans sa réponse, le ministre rappelle que le droit de préemption ne peut s’exercer que lors de la vente d’un bien (mutation à titre onéreux), et non lors de la signature d’un bail, y compris un bail emphytéotique. Ce type de bail, qui confère un droit réel de jouissance de longue durée, échappe en principe aux droits de préemption (urbain, rural, civil), sauf s’il dissimule une vente frauduleuse. Toutefois, si un transfert de propriété est prévu à l’échéance du bail, celui-ci sera soumis au droit de préemption.
Il appartient donc au notaire, chargé d’établir le bail, de déterminer si ce dernier est soumis au droit de préemption, selon l’effectivité du transfert de la propriété à la date d’expiration du bail. À cet égard, il est recommandé à l’ensemble de la profession, représentée par le Conseil supérieur du notariat, la plus grande vigilance.
Le bail emphytéotique est un outil juridique apprécié, notamment pour les projets associatifs ou liés aux énergies renouvelables. Toutefois, sa nature ne doit pas servir à contourner la loi.
Par ailleurs, pour lutter contre les constructions illégales (phénomène de “cabanisation”), la loi du 27 décembre 2019 a renforcé les pouvoirs de l’autorité compétente (souvent le maire), notamment via les articles L. 481-1 à L. 481-3 du Code de l’urbanisme. Ceux-ci permettent de mettre en demeure les contrevenants de régulariser leur situation sous peine d’astreintes pouvant atteindre 500 euros par jour. Ces mesures offrent un levier supplémentaire aux collectivités pour agir contre les infractions en matière d’urbanisme.
J.O. Sénat, 08/05/2025, Q. 2222, P. 2284.
