Agent immobilier : validité du mandat ne précisant pas le lieu de délivrance de la carte professionnelle et droit à commission malgré expiration dudit mandat.
En 2016, un agent immobilier a reçu deux mandats de recherche de la part d’une société pour l’acquisition d’un hôtel et d’un chalet. En 2018, la société a acquis ces biens, mais après expiration des mandats. L’agent immobilier réclame ses commissions.
Les juges du fond rejettent la demande de nullité des mandats en retenant, d’une part, que l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle de l’agent immobilier n’était pas de nature à entraîner la nullité des mandats et, d’autre part, que l’acquisition de l’hôtel et du chalet, bien qu’ayant eu lieu après expiration du mandat de recherche, n’est intervenue que grâce à l’agent immobilier qui, par sa connaissance du secteur et son réseau, a permis la mise en relation des mandantes et des vendeurs et, par ses démarches et conseils, a contribué activement au bon déroulement du projet.
La société forme un pourvoi en soutenant que « l’agent immobilier doit faire figurer sur tous documents à usage professionnel, et notamment sur les mandats, le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ; qu’à défaut, le mandat est nul » et que « la vente conclue, sans l’intermédiaire de l’agent, à une période où tant le mandat que la clause pénale qu’il contient ont épuisé leurs effets, ne saurait donc justifier un droit à commission de l’agent ».
Dans sa décision, la Cour de cassation (23-17579) rappelle qu' »en application des articles 3 et 6, I, de la loi N. 70-9 du 02/01/1970 et 92 du décret N. 72-678 du 20/07/1972, l’agent immobilier a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle dont les numéro et lieu de délivrance doivent figurer sur le mandat écrit que ce dernier est tenu de formaliser pour une opération donnée« . Elle précise que « ces dispositions poursuivent l’objectif de réguler la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant (1re Civ., 12/11/2020, pourvoi N. 19-14112, 19-14025, publié)« .
Ainsi, « il en résulte, au regard de ces objectifs, que l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée« .
Par conséquent, « la cour d’appel, qui a constaté, par motifs adoptés, que la mandataire justifiait avoir été, à la date de signature des mandats, titulaire de la carte professionnelle numéro 622 délivrée par la préfecture de [Localité 5] le 10 juillet 2007 et valable pour une période de dix ans jusqu’au 31 décembre 2017, a exactement retenu que l’absence de mention du lieu de délivrance de cette carte sur les mandats litigieux était sans incidence sur leur validité« .
Par ailleurs, au visa des articles 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131 du 10/10/2016, et 6, I, de la loi N. 70-9 du 02/01/1970, dont il résulte du second de ces textes « qu’à moins que les parties en conviennent autrement, comme le leur permet le premier, lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir, fait visiter un immeuble et qu’ensuite, l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier« .
Par conséquent, « en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision« .
C.Cass.Civ.3ème, 11/09/2025, 23-17579 ;
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